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北京房价还有泡沫吗?

北京房价下跌的空间还有多大?




之前,老杨已探讨了全国总体房价泡沫的走势。

接下来,老杨会分几期内容,重点聊聊单个城市,或者


几个城市之间房价泡沫的对比情况。








今天,我们就来聊一聊北京的情况。







房价收入比23倍







咱们先看三个细分指标,第一个指标是房价收入比,这也是国际上通用的衡量房价高低、判断是否存在泡沫的核心指标。






下面这张图展示的是北京房价收入比的年度




走势。










2024 年,北京的房价收入比是 23.5 倍,过去两年呈连续下滑态势,而在 2017 年达到最高峰,为 34 倍。





2015 - 2017 这三年间,北京房价涨幅很大。










那为什么 2018 - 2019 年房价降温了呢?

这是因为北京房价在 2017 年 4 月冲高后,在多项重磅政策的连续压制




下,从 2017 年 5 月开始下跌,一直跌到 2019 年才止住跌势。




北京房价收入比的最低值出现在 2014 年,为 19 倍。









房价收入比已经低估了





那么


,目前 23.5 倍的水平究竟是高是低?是否存在泡沫呢?










我们不能仅凭感觉判断,需要进行指数化处理。

把 2024 年 23.5 倍的数值与过去多年北京房价收入比的中位数对比,从图中可以看出,2024 年的指数是 -50,低于过去十多年的历史平均水平;






2023 年的数值不高不低


,正好处于均值水平;





2016 - 2022 年,指数为正值,表明这期间北京房价收入比偏高,房价被高估;











2011 - 2015 年,指数为负值,说明当时房价水平偏低。







总体而言,当前北京的房价收入比已经不存在泡沫。


住宅



租金收益率1.6%









接下来看第二个指标 —— 租金收益率,也叫



租售比













过去十多年,北京租金收益率最高是在 2012 年,达到 2.7%。






之后呈震荡式下滑,到 2017 年一季度,也就是房价最高的时候,租售比探底至 1.4%。

在随后的两年里,随着北京房价下跌,租售比有所回升,之后便处于震荡状态。



今年一季度,北京的租金收益率是 1.6%,与 2011 - 2015 年相比还是偏低的,但数值也在 2017 年以来的平均值左右。

同样,我们对租售比进行指数化处理,从图中可知,2016 年以来北京的租售比指数为负值。






指数为负意味着租售比偏低,也就是说相比房价水平,租金水平有点偏高。

今年一季度北京的租售比指数是 -84,从租金收益率这个指标来看,北京的房价还是相对偏高的。









房价周期波动指数已弱于2015年









再来看第三个细分指标,这是老杨独创的指标。







根据房地产短周期理论,在房价周期性波动中探究规律,我将其命名为房价周期波动指数。




自去年 10 月份以来,房价波动指数进入负值区间。



负值区间意味着在房价周期波动中,房价处于低估状态。







也就是说,连续半年北京的房价已经进入低估区间。






今年 3 月份,该指数为 -54。

而上一轮北京房价低谷期的最低值出现在 2015 年 4 月,当时房价周期波动指数为 -47 。



从图中可以看到,在 2015 年下半年到 2024 年 9 月的绝大部分时间里,北京的房价周期波动指数都是正值,表明房价处于高估状态。




高估的顶峰出现在 2017 年 4 月,也就是前面提到的北京房价涨势




最凶猛的时候。

房价低估程度小于2015年初



前后











最后,我们把前面提到的三个细分指标按照不同权重进行综合测算,得出最终的北京房价泡沫指数。




该指数从去年 9 月份开始进入负值区间,今年 3 月份为 -26 。











负值程度小于 2014 年四季度到 2015 年上半年,当时北京楼市非常低迷,房价被低估。







很多朋友可能不太记得了,有些朋友在 2014 - 2015 年可能还没开始关注楼市,那时市场一片惨淡。








房地产市场呈周期性波动。







多经历几次楼市的低谷期,就不会认为房价会一直下跌;







多经历几次楼市的繁荣期,也就知道房价不会永远上涨。






北京作为一线城市、首都,目前房价处于超跌状态,下跌空间已经很小。







展望未来一到两年,北京楼市肯定会见底反弹,房价也必然会转跌为涨。








如果是自住需求,现在其实不用过于担心。







大连市(中山、沙河口、金州、长海、庄河、高新区、经济开发区)




杭州市(拱墅、余杭、富阳、临平、钱塘、桐庐、淳安、建德、钱塘新区、高新区)




广州市(荔湾、海珠、花都、增城)






呼伦贝尔市(扎赉诺尔、鄂伦春、鄂温克旗、陈旗、新左旗、新右旗、满洲里、牙克石)




岳阳市(岳阳楼、君山、华容、湘阴)




龙岩市(长汀、武平、漳平)






广安市(广安、前锋、武胜、华蓥)






潜江市(园林、广华、周矶、泽口、泰丰、高场、熊口镇、竹根滩镇、老新镇、渔洋镇、浩口镇、积玉口镇、张金镇、白鹭湖管理区、运粮湖管理区、后湖管理区、经济开发区)





银川市(兴庆、西夏、永宁、贺兰、经济开发区)




三明市(梅列、明溪、宁化、建宁)




榆林市(绥德、佳县、吴堡、子洲)




贺州市(平桂、钟山)






武威市(民勤、天祝)






桃园市(中坜、平镇、杨梅、芦竹、大园、龟山、龙潭、新屋、复兴)





朝阳市(双塔、朝阳、建平、北票、凌源)






长沙市(岳麓、开福、望城、浏阳、宁乡、湘江新区)






遂宁市(船山、蓬溪、大英)





琼海市(石壁镇、中原镇、阳江镇、龙江镇、潭门镇、大路镇、东太农场、彬村山华侨农场)




东方市(八所镇、东河镇、感城镇、板桥镇、三家镇、新龙镇、东方华侨农场)





阳泉市(城区、平定)






荆门市(掇刀、沙洋、钟祥)





仙桃市(沙嘴街道、干河街道、龙华山街道、郑场镇、豆河镇、三伏潭镇、西流河镇、杨林尾镇、彭场镇、张沟镇、郭河镇、沔城镇、通海口镇、陈场镇、沙湖原种场、赵西垸林场、刘家垸林场)





朔州市(右玉、怀仁)




保定市(竞秀、清苑、涞水、唐县、涞源、易县、曲阳、雄县、涿州、定州)





六安市(金安、裕安、霍邱、舒城、金寨)





黄石市(西塞山、铁山、阳新、大冶)





徐州市(贾汪、泉山、铜山、丰县、沛县、新沂、经济技术开发区、软件园)




东营市(东营、利津、农业高新区)






开封市(龙亭、顺河、杞县、通许、尉氏、兰考)




南昌市(西湖、新建、红谷滩区、南昌、进贤、高新区、经济开发区、小蓝开发区、望城新区、赣江新区)




襄阳市(樊城、襄州、南漳、经济开发区)






新余市(分宜)






汕尾市(陆河、陆丰)






黑河市(孙吴、北安、嫩江)





五指山市(南圣镇、番阳镇、畅好乡、水满乡)





柳州市(柳北、柳江、柳城、鹿寨)




惠州市(惠阳、龙门)





包头市(东河、石拐、土右旗、达茂旗)





昭通市(鲁甸、巧家、大关、永善、绥江、镇雄、水富)






长治市(潞州、平顺、黎城、壶关、长子、沁县、沁源)






景德镇市(昌江、浮梁、乐平)





丹东市(元宝、振安、宽甸、东港)





眉山市(东坡、洪雅、丹棱)





贵港市(覃塘、桂平)






宿州市(埇桥、萧县、灵璧、泗县、经济开发区)





可克达拉市(榆树庄、苇湖、六十六团、长丰)




天水市(秦州、麦积、清水、甘谷、武山)




佛山市(禅城、南海、顺德、三水)






济源市(济水街道、天坛街道、克井镇、五龙口镇、轵城镇、承留镇、坡头镇、大峪镇、邵原镇、思礼镇、王屋镇)




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