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北京房价还有泡沫吗?

北京房价下跌的空间还有多大?

之前,老杨已探讨了全国总体房价泡沫的走势。

接下来,老杨会分几期内容,重点聊聊单个城市,或者


几个城市之间房价泡沫的对比情况。




今天,我们就来聊一聊北京的情况。




房价收入比23倍








咱们先看三个细分指标,第一个指标是房价收入比,这也是国际上通用的衡量房价高低、判断是否存在泡沫的核心指标。

下面这张图展示的是北京房价收入比的年度


走势。

2024 年,北京的房价收入比是 23.5 倍,过去两年呈连续下滑态势,而在 2017 年达到最高峰,为 34 倍。








2015 - 2017 这三年间,北京房价涨幅很大。



那为什么 2018 - 2019 年房价降温了呢?



这是因为北京房价在 2017 年 4 月冲高后,在多项重磅政策的连续压制


下,从 2017 年 5 月开始下跌,一直跌到 2019 年才止住跌势。








北京房价收入比的最低值出现在 2014 年,为 19 倍。








房价收入比已经低估了



那么



,目前 23.5 倍的水平究竟是高是低?是否存在泡沫呢?


我们不能仅凭感觉判断,需要进行指数化处理。

把 2024 年 23.5 倍的数值与过去多年北京房价收入比的中位数对比,从图中可以看出,2024 年的指数是 -50,低于过去十多年的历史平均水平;






2023 年的数值不高不低



,正好处于均值水平;



2016 - 2022 年,指数为正值,表明这期间北京房价收入比偏高,房价被高估;









2011 - 2015 年,指数为负值,说明当时房价水平偏低。

总体而言,当前北京的房价收入比已经不存在泡沫。


住宅租金收益率1.6%




接下来看第二个指标 —— 租金收益率,也叫




租售比








过去十多年,北京租金收益率最高是在 2012



年,达到 2.7%。



之后呈震荡式下滑,到 2017 年一季度,也就是房价最高的时候,租售比探底至 1.4%。



在随后的两年里,随着北京房价下跌,租售比有所回升,之后便处于震荡状态。







今年一季度,北京的租金收益率是 1.6%,与 2011 - 2015 年相比还是偏低的,但数值也在 2017 年以来的平均值左右。

同样,我们对租售比进行指数化处理,从图中可知,2016 年以来北京的租售比指数为负值。

指数为负意味着租售比偏低,也就是说相比房价水平,租金水平有点偏高。





今年一季度北京的租售比指数是 -84,从租金收益率这个指标来看,北京的房价还是相对偏高的。





房价周期波动指数已弱于2015年

再来看第三个细分指标,这是老杨独创的指标。






根据房地产短周期理论,在房价周期性波动中探究规律,我将其命名为房价周期波动指数。





自去年 10 月份以来,房价波动指数进入负值区间。

负值区间意味着在房价周期波动中,房价处于低估状态。








也就是说,连续半年北京的房价已经进入低估区间。





今年 3 月份,该指数为 -54。








而上一轮北京房价低谷期的最低值出现在 2015 年 4 月,当时房价周期波动指数为 -47 。






从图中可以看到,在 2015 年下半年到 2024 年 9 月的绝大部分时间里,北京的房价周期波动指数都是正值,表明房价处于高估状态。

高估的顶峰出现在 2017 年 4 月,也就是前面提到的北京房价涨势最凶猛的时候。












房价低估程度小于2015年初


前后







最后,我们把前面提到的三个细分指标按照不同权重进行综合测算,得出




最终的北京房价泡沫指数。







该指数从去年 9 月份开始进入负值区间,今年 3 月份为 -26 。










负值程度小于 2014 年四季度到 2015 年上半年,当时北京楼市非常低迷,房价被低估。











很多朋友可能不太记得了,有些朋友在 2014 - 2015 年可能还没开始关注楼市,那时市场一片惨淡。







房地产市场呈周期性波动。



多经历几次楼市的低谷期,就不会认为房价会一直下跌;




多经历几次楼市的繁荣期,也就知道房价不会永远上涨。

北京作为一线城市、首都,目前房价处于超跌状态,下跌空间已经很小。



展望未来一到两年,北京楼市肯定会见底反弹,房价也必然会转跌为涨。











如果是自住需求,现在其实不用过于担心。






娄底市(双峰、新化、冷水江、涟源)





酒泉市(瓜州、肃北、敦煌)




内江市(市中、东兴、威远、隆昌)





广州市(荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、增城)





防城港市(港口、上思、东兴)






台北市(信义、中山、文山、内湖、士林、北投)






宜昌市(伍家岗、点军、远安、兴山、长阳、五峰、宜都、当阳)






铁岭市(银州、清河、昌图、调兵山)






潜江市(周矶、高场、熊口镇、高石碑镇、老新镇、王场镇、渔洋镇、浩口镇、积玉口镇、总口管理区、熊口农场管理区、运粮湖管理区、后湖管理区、周矶管理区、经济开发区)




开封市(顺河、祥符、通许、兰考、经济开发区)




济南市(历下、莱芜、钢城、商河、高新区)






保山市(隆阳、龙陵)






襄阳市(襄城、樊城、襄州、南漳、保康、老河口、高新区、经济开发区)






临沂市(罗庄、沂南、费县、平邑、临沭)





阜新市(海州、新邱、清河门、细河、阜新、高新区)




珠海市(斗门、金湾、横琴新区)





唐山市(路南、路北、滦南、乐亭、玉田、遵化、迁安、滦州、海港经济开发区、汉沽管理区)





萍乡市(安源、湘东)






梅州市(梅江、梅县、大埔、五华、兴宁)




固原市(原州、西吉、彭阳)





承德市(双桥、双滦、承德、兴隆、隆化、丰宁、平泉)





张家界市(永定、武陵源)





贺州市(八步、平桂、钟山、富川)





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郴州市(北湖、苏仙、宜章、桂东、安仁)





武汉市(汉阳、青山、洪山、汉南、蔡甸、江夏、黄陂、新洲)





赣州市(南康、赣县、信丰、大余、上犹、全南、兴国、会昌、石城、瑞金、章康新区)






蚌埠市(龙子湖、禹会、怀远、固镇)




安庆市(迎江、宜秀、太湖、望江、岳西)






德阳市(旌阳、罗江、中江、广汉)




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衡阳市(珠晖、石鼓、蒸湘、南岳、衡阳、衡南、衡山、耒阳、高新区、综合保税区)





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万宁市(万城镇、龙滚镇、大茂镇、东澳镇、北大镇、南桥镇、三更罗镇、东岭农场、南林农场、东兴农场、新中农场)






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威海市(荣成、经济开发区、临港区)




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