北京房价还有泡沫吗？

北京房价下跌的空间还有多大？

之前，老杨已探讨了全国总体房价泡沫的走势。

接下来，老杨会分几期内容，重点聊聊单个城市，或者

几个城市之间房价泡沫的对比情况。

今天，我们就来聊一聊北京的情况。

房价收入比23倍

咱们先看三个细分指标，第一个指标是房价收入比，这也是国际上通用的衡量房价高低、判断是否存在泡沫的核心指标。

下面这张图展示的是北京房价收入比的年度

走势。

2024 年，北京的房价收入比是 23.5 倍，过去两年呈连续下滑态势，而在 2017 年达到最高峰，为 34 倍。

2015 - 2017 这三年间，北京房价涨幅很大。

那为什么 2018 - 2019 年房价降温了呢？

这是因为北京房价在 2017 年 4 月冲高后，在多项重磅政策的连续压制

下，从 2017 年 5 月开始下跌，一直跌到 2019 年才止住跌势。

北京房价收入比的最低值出现在 2014 年，为 19 倍。

房价收入比已经低估了

那么

，目前 23.5 倍的水平究竟是高是低？是否存在泡沫呢？

我们不能仅凭感觉判断，需要进行指数化处理。

把 2024 年 23.5 倍的数值与过去多年北京房价收入比的中位数对比，从图中可以看出，2024 年的指数是 -50，低于过去十多年的历史平均水平；

2023 年的数值不高不低

，正好处于均值水平；

2016 - 2022 年，指数为正值，表明这期间北京房价收入比偏高，房价被高估；

2011 - 2015 年，指数为负值，说明当时房价水平偏低。

总体而言，当前北京的房价收入比已经不存在泡沫。

住宅

租金收益率1.6%

接下来看第二个指标 —— 租金收益率，也叫

租售比

。

过去十多年，北京租金收益率最高是在 2012 年，达到 2.7%。

之后呈震荡式下滑，到 2017 年一季度，也就是房价最高的时候，租售比探底至 1.4%。

在随后的两年里，随着北京房价下跌，租售比有所回升，之后便处于震荡状态。

今年一季度，北京的租金收益率是 1.6%，与 2011 - 2015 年相比还是偏低的，但数值也在 2017 年以来的平均值左右。

同样，我们对租售比进行指数化处理，从图中可知，2016 年以来北京的租售比指数为负值。

指数为负意味着租售比偏低，也就是说相比房价水平，租金水平有点偏高。

今年一季度北京的租售比指数是 -84，从租金收益率这个指标来看，北京的房价还是相对偏高的。

房价周期波动指数已弱于2015年

再来看第三个细分指标，这是老杨独创的指标。

根据房地产短周期理论，在房价周期性波动中探究规律，我将其命名为房价周期波动指数。

自去年 10 月份以来，房价波动指数进入负值区间。

负值区间意味着在房价周期波动中，房价处于低估状态。

也就是说，连续半年北京的房价已经进入低估区间。

今年 3 月份，该指数为 -54。

而上一轮北京房价低谷期的最低值出现在 2015 年 4 月，当时房价周期波动指数为 -47 。

从图中可以看到，在 2015 年下半年到 2024 年 9 月的绝大部分时间里，北京的房价周期波动指数都是正值，表明房价处于高估状态。

高估的顶峰出现在 2017 年 4 月，也就是前面提到的北京房价涨势

最凶猛的时候。

房价低估程度小于2015年初

前后

最后，我们把前面提到的三个细分指标按照不同权重进行综合测算，得出

最终的北京房价泡沫指数。

该指数从去年 9 月份开始进入负值区间，今年 3 月份为 -26 。

负值程度小于 2014 年四季度到 2015 年上半年，当时北京楼市非常低迷，房价被低估。

很多朋友可能不太记得了，有些朋友在 2014 - 2015 年可能还没开始关注楼市，那时市场一片惨淡。

房地产市场呈周期性波动。

多经历几次楼市的低谷期，就不会认为房价会一直下跌；

多经历几次楼市的繁荣期，也就知道房价不会永远上涨。

北京作为一线城市、首都，目前房价处于超跌状态，下跌空间已经很小。

展望未来一到两年，北京楼市肯定会见底反弹，房价也必然会转跌为涨。

如果是自住需求，现在其实不用过于担心。

宣城市（宣州、郎溪、泾县、旌德、宁国）

南昌市（东湖、西湖、青山湖、新建、红谷滩区、高新区、经济开发区、小蓝开发区、望城新区、赣江新区）

昭通市（昭阳、永善、彝良、水富）

周口市（西华、沈丘、太康、项城、东新区、经济开发区）

新余市（渝水、分宜）

青岛市（市北、黄岛、崂山、李沧、平度、莱西、西海岸新区）

鹤岗市（工农、南山、兴山、萝北）

赣州市（章贡、赣县、信丰、定南、全南、宁都、会昌、石城、龙南）

漯河市（郾城、召陵）

邵阳市（北塔、新邵、邵阳、绥宁、新宁、武冈、邵东）

十堰市（张湾、郧阳、郧西、竹山）

龙岩市（新罗、永定、连城、漳平）

苏州市（姑苏、吴江、常熟、昆山、太仓、高新区）

成都市（锦江、金牛、武侯、青白江、新都、温江、双流、大邑、都江堰、彭州、简阳）

滨州市（滨城、惠民、无棣、北海新区）

哈密市（伊州）

齐齐哈尔市（龙沙、昂昂溪、碾子山、龙江、甘南、克山、克东、拜泉、高新区）

淮安市（淮安、淮阴、清江浦、涟水、金湖、经济开发区）

天津市（和平、河西、南开、河北、红桥、东丽、宝坻、滨海、宁河、静海、蓟州、滨海高新区）

崇左市（扶绥、龙州、大新、凭祥）

万宁市（后安镇、东澳镇、南林农场、东和农场、新中农场、兴隆华侨农场）

黄冈市（团风、红安、罗田、英山、浠水、蕲春、麻城、武穴）

日照市（东港、五莲）

拉萨市（城关、堆龙德庆、林周、尼木、曲水、达孜工业园区）

吉安市（峡江、永丰、泰和、遂川、万安、安福、永新）

咸宁市（嘉鱼、通山、赤壁）

开封市（禹王台、杞县、通许、经济开发区）

铜川市（王益、印台、耀州）

福州市（鼓楼、台江、仓山、马尾、晋安、罗源、平潭、福清、福州新区）

图木舒克市（前海、永安坝、龙口、永安、永兴、河东、海安、唐驿、金胡杨、嘉和）

阿拉尔市（幸福路、青松路、南口、永宁、玛滩、塔门、金杨、新开岭）

可克达拉市（榆树庄、六十六团、六十七团、长丰）

巴中市（恩阳、通江、南江）

鹤壁市（鹤山、浚县）

本溪市（南芬、本溪）

云浮市（云城、云安、新兴、罗定）

通辽市（科尔沁、科左中旗、科左后旗、霍林郭勒）

河源市（龙川、连平、东源）

景德镇市（昌江、珠山、乐平）

延安市（宝塔、延长、延川、甘泉、富县、宜川）

葫芦岛市（龙港、南票、建昌）

中卫市（沙坡头）

随州市（广水）

雅安市（雨城、汉源、天全）

荆州市（沙市、公安、石首、洪湖、松滋、高新区）

鞍山市（铁西、千山、岫岩、海城、高新区）

荆门市（掇刀、沙洋）

丽水市（莲都、青田、缙云、庆元、龙泉）

池州市（贵池、东至、石台）

大连市（沙河口、旅顺口、普兰店、长海、金普新区）

晋城市（城区、沁水、陵川、泽州、经济开发区）

郴州市（桂阳、宜章、永兴、嘉禾、临武、汝城）

大庆市（让胡路、肇源、林甸、高新区）

三亚市（天涯、崖州）

大同市（新荣、云州、天镇、广灵、浑源、左云）

淮北市（杜集、濉溪）

唐山市（古冶、开平、丰南、丰润、玉田、迁安）

巴彦淖尔市（临河、五原、磴口、乌前旗）

文昌市（会文镇、东路镇、潭牛镇、文教镇、东郊镇、龙楼镇、抱罗镇、锦山镇、公坡镇、南阳农场、罗豆农场）

徐州市（贾汪、丰县、沛县、新沂、经济技术开发区、软件园）