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北京房价还有泡沫吗?





北京房价下跌的空间还有多大?









之前,老杨已探讨了全国总体房价泡沫的走势。


接下来,老杨会分几期内容,重点聊聊单个城市,或者几个城市之间房价泡沫的对比情况。

今天,我们就来聊一聊北京的情况。

房价收入比23倍










咱们先看三个细分指标,第一个指标是房价收入比,这也是国际上通用的衡量房价高低、判断是否存在泡沫的核心指标。


下面这张图展示的是北京房价收入比的年度走势。

2024 年,北京的房价收入比是 23.5 倍,过去两年呈连续下滑态势,而在 2017 年达到最高峰,为 34 倍。



2015 - 2017 这三年间,北京房价涨幅很大。









那为什么 2018 - 2019 年房价降温了呢?













这是因为北京房价在 2017 年 4 月冲高后,在多项重磅政策的连续压制


下,从 2017 年 5 月开始下跌,一直跌到 2019 年才止住跌势。





北京房价收入比的最低值出现在 2014 年,为 19 倍。

房价收入比已经低估了





那么


,目前 23.5 倍的水平究竟是高是低?是否存在泡沫呢?

我们不能仅凭感觉判断,需要进行指数化处理。





把 2024 年 23.5 倍的数值与过去多年北京房价收入比的中位数对比,从图中可以看出,2024 年的指数是 -50,低于过去十多年的历史平均水平;








2023 年的数值不高不低


,正好处于均值水平;

2016 - 2022 年,指数为正值,表明这期间北京房价收入比偏高,房价被高估;

2011 - 2015 年,指数为负值,说明当时房价水平偏低。

总体而言,当前北京的房价收入比已经不存在泡沫。

住宅


租金收益率1.6%













接下来看第二个指标 —— 租金收益率,也叫









租售比












过去十多年,北京租金收益率最高是在 2012



年,达到 2.7%。










之后呈震荡式下滑,到 2017 年一季度,也就是房价最高的时候,租售比探底至 1.4%。



在随后的两年里,随着北京房价下跌,租售比有所回升,之后便处于震荡状态。

今年一季度,北京的租金收益率是 1.6%,与 2011 - 2015 年相比还是偏低的,但数值也在 2017 年以来的平均值左右。





同样,我们对租售比进行指数化处理,从图中可知,2016 年以来北京的租售比指数为负值。

指数为负意味着租售比偏低,也就是说相比房价水平,租金水平有点偏高。









今年一季度北京的租售比指数是 -84,从租金收益率这个指标来看,北京的房价还是相对偏高的。





房价周期波动指数已弱于2015年



再来看第三个细分指标,这是老杨独创的指标。

根据房地产短周期理论,在房价周期性波动中探究规律,我将其命名为房价周期波动指数。







自去年 10 月份以来,房价波动指数进入负值区间。


负值区间意味着在房价周期波动中,房价处于低估状态。





也就是说,连续半年北京的房价已经进入低估区间。










今年 3 月份,该指数为 -54。








而上一轮北京房价低谷期的最低值出现在 2015 年 4 月,当时房价周期波动指数为 -47 。

从图中可以看到,在 2015 年下半年到 2024 年 9 月的绝大部分时间里,北京的房价周期波动指数都是正值,表明房价处于高估状态。

高估的顶峰出现在 2017 年 4 月,也就是前面提到的北京房价涨势最凶猛的时候。







房价低估程度小于2015年初


前后








最后,我们把前面提到的三个细分指标按照不同权重进行综合测算,得出




最终的北京房价泡沫指数。






该指数从去年 9 月份开始进入负值区间,今年 3 月份为 -26 。






负值程度小于 2014 年四季度到 2015 年上半年,当时北京楼市非常低迷,房价被低估。





很多朋友可能不太记得了,有些朋友在 2014 - 2015 年可能还没开始关注楼市,那时市场一片惨淡。



房地产市场呈周期性波动。








多经历几次楼市的低谷期,就不会认为房价会一直下跌;


多经历几次楼市的繁荣期,也就知道房价不会永远上涨。









北京作为一线城市、首都,目前房价处于超跌状态,下跌空间已经很小。






展望未来一到两年,北京楼市肯定会见底反弹,房价也必然会转跌为涨。








如果是自住需求,现在其实不用过于担心。


抚州市(南城、黎川、南丰、乐安、金溪、资溪、广昌)






四平市(铁西、铁东、梨树、双辽)




呼伦贝尔市(扎赉诺尔、阿荣旗、陈旗、牙克石、扎兰屯)




台州市(椒江、路桥、三门、天台、玉环)




绵阳市(涪城、游仙、盐亭、梓潼、北川、高新区、经开区)





河池市(金城江、宜州、南丹、东兰、都安、大化)




郑州市(上街、惠济、中牟、巩义、荥阳、登封、郑汴新区、高新开发区、航空港区)





广州市(荔湾、海珠、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城)




岳阳市(岳阳楼、君山、岳阳、临湘)




海东市(民和、化隆、循化)






台中市(中区、东区、南区、西区、西屯、南屯、丰原、梧栖、后里、潭子、新社、外埔、大安、乌日、大肚、龙井、雾峰、大里)






昌都市(贡觉、类乌齐、察雅、左贡)




宝鸡市(金台、陈仓、扶风、眉县、凤县、太白、高新区)






乐山市(沙湾、五通桥、犍为、井研、峨边)






吐鲁番市(托克逊)






安康市(汉滨、汉阴、石泉、紫阳、岚皋)






东莞市(莞城、东城、万江、石龙、谢岗、常平、中堂、樟木头、洪梅、清溪、沙田、塘厦、厚街、长安、松山湖高新区)





朔州市(朔城、平鲁、山阴、怀仁)





眉山市(东坡、洪雅、丹棱、青神)




晋城市(陵川、泽州、经济开发区)





铁岭市(银州、清河、西丰、昌图)





南通市(崇川、海门、启东、如皋、海安、经济技术开发区)






太原市(迎泽、尖草坪、万柏林、晋源、阳曲、阳曲园区、姚村园区)




上海市(徐汇、长宁、静安、虹口、宝山、嘉定、浦东、松江、青浦、紫竹高新区)





厦门市(思明、湖里、同安、翔安)





泉州市(鲤城、洛江、泉港、惠安、安溪、永春、金门、石狮、台商投资区、高新区)






兰州市(七里河、西固、榆中、兰州新区、高新区、经济开发区)





百色市(右江、田东、德保、凌云)





松原市(宁江、乾安、扶余)





六盘水市(六枝、盘州)




吉林市(昌邑、船营、丰满、蛟河、桦甸、高新区)






德州市(德城、宁津、临邑、平原、夏津、武城、禹城)





常州市(钟楼、新北、金坛、溧阳、高新区)




定西市(安定、通渭、陇西、临洮)





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天津市(和平、河西、津南、宝坻、宁河、静海、蓟州)




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株洲市(芦淞、石峰、天元、攸县、醴陵)




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