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北京房价还有泡沫吗?




北京房价下跌的空间还有多大?

之前,老杨已探讨了全国总体房价泡沫的走势。





接下来,老杨会分几期内容,重点聊聊单个城市,或者几个城市之间房价泡沫的对比情况。





今天,我们就来聊一聊北京的情况。

房价收入比23倍



咱们先看三个细分指标,第一个指标是房价收入比,这也是国际上通用的衡量房价高低、判断是否存在泡沫的核心指标。





下面这张图展示的是北京房价收入比的年度


走势。




2024 年,北京的房价收入比是 23.5 倍,过去两年呈连续下滑态势,而在 2017 年达到最高峰,为 34 倍。



2015 - 2017 这三年间,北京房价涨幅很大。




那为什么 2018 - 2019 年房价降温了呢?










这是因为北京房价在 2017 年 4 月冲高后,在多项重磅政策的连续压制



下,从 2017 年 5 月开始下跌,一直跌到 2019 年才止住跌势。


北京房价收入比的最低值出现在 2014 年,为 19 倍。







房价收入比已经低估了





那么



,目前 23.5 倍的水平究竟是高是低?是否存在泡沫呢?









我们不能仅凭感觉判断,需要进行指数化处理。

把 2024 年 23.5 倍的数值与过去多年北京房价收入比的中位数对比,从图中可以看出,2024 年的指数是 -50,低于过去十多年的历史平均水平;









2023 年的数值不高不低


,正好处于均值水平;





2016 - 2022 年,指数为正值,表明这期间北京房价收入比偏高,房价被高估;




2011 - 2015 年,指数为负值,说明当时房价水平偏低。


总体而言,当前北京的房价收入比已经不存在泡沫。



住宅




租金收益率1.6%





接下来看第二个指标 —— 租金收益率,也叫




租售比







过去十多年,北京租金收益率最高是在 2012



年,达到 2.7%。








之后呈震荡式下滑,到 2017 年一季度,也就是房价最高的时候,租售比探底至 1.4%。

在随后的两年里,随着北京房价下跌,租售比有所回升,之后便处于震荡状态。

今年一季度,北京的租金收益率是 1.6%,与 2011 - 2015 年相比还是偏低的,但数值也在 2017 年以来的平均值左右。







同样,我们对租售比进行指数化处理,从图中可知,2016 年以来北京的租售比指数为负值。


指数为负意味着租售比偏低,也就是说相比房价水平,租金水平有点偏高。

今年一季度北京的租售比指数是 -84,从租金收益率这个指标来看,北京的房价还是相对偏高的。





房价周期波动指数已弱于2015年

再来看第三个细分指标,这是老杨独创的指标。



根据房地产短周期理论,在房价周期性波动中探究规律,我将其命名为房价周期波动指数。

自去年 10 月份以来,房价波动指数进入负值区间。



负值区间意味着在房价周期波动中,房价处于低估状态。




也就是说,连续半年北京的房价已经进入低估区间。







今年 3 月份,该指数为 -54。






而上一轮北京房价低谷期的最低值出现在 2015 年 4 月,当时房价周期波动指数为 -47 。




从图中可以看到,在 2015 年下半年到 2024 年 9 月的绝大部分时间里,北京的房价周期波动指数都是正值,表明房价处于高估状态。

高估的顶峰出现在 2017 年 4 月,也就是前面提到的北京房价涨势




最凶猛的时候。








房价低估程度小于2015年初




前后

最后,我们把前面提到的三个细分指标按照不同权重进行综合测算,得出




最终的北京房价泡沫指数。








该指数从去年 9 月份开始进入负值区间,今年 3 月份为 -26 。





负值程度小于 2014 年四季度到 2015 年上半年,当时北京楼市非常低迷,房价被低估。






很多朋友可能不太记得了,有些朋友在 2014 - 2015 年可能还没开始关注楼市,那时市场一片惨淡。


房地产市场呈周期性波动。











多经历几次楼市的低谷期,就不会认为房价会一直下跌;









多经历几次楼市的繁荣期,也就知道房价不会永远上涨。



北京作为一线城市、首都,目前房价处于超跌状态,下跌空间已经很小。

展望未来一到两年,北京楼市肯定会见底反弹,房价也必然会转跌为涨。

如果是自住需求,现在其实不用过于担心。









西宁市(城东、城中、城西、城北、湟中、大通)






常州市(钟楼、新北、金坛、溧阳、高新区)




辽源市(龙山、西安)






郑州市(中原、管城、上街、巩义、荥阳、新密、新郑、郑东新区、高新开发区、经济开发区、航空港区)





抚州市(东乡、南城、南丰、崇仁、乐安、宜黄)




三沙市(南沙)





呼和浩特市(回民、赛罕、土左旗、托克托、和林格尔、清水河、金海工业园区)






张家口市(桥西、宣化、康保、沽源、尚义、阳原、怀来、涿鹿、高新区)





南京市(玄武、秦淮、雨花台、江宁、江北新区)




荆门市(东宝、沙洋、京山)






泉州市(丰泽、永春、德化、金门、南安、台商投资区、高新区)






榆林市(横山、靖边、吴堡、子洲)




汕头市(龙湖、潮阳、澄海)






湛江市(霞山、坡头、麻章、吴川、经济开发区)






扬州市(邗江、江都、仪征、高邮)




南宁市(青秀、西乡塘、良庆、邕宁、武鸣、上林、横州)





苏州市(虎丘、相城、姑苏、吴江、张家港、昆山、苏州园区、高新区)






十堰市(茅箭、张湾、郧西、竹溪、丹江口)




淮南市(大通、八公山、潘集、寿县)






黄山市(黄山、徽州、休宁、黟县、祁门)





济源市(沁园街道、天坛街道、玉泉街道、克井镇、承留镇、坡头镇、邵原镇、思礼镇、下冶镇)




濮阳市(华龙、清丰、南乐、范县)






金昌市(金川、永昌)





南阳市(宛城、南召、方城、西峡、镇平、淅川、唐河、新野、高新区)






海口市(龙华、美兰)





天门市(多宝镇、拖市镇、张港镇、蒋场镇、汪场镇、渔薪镇、黄潭镇、横林镇、麻洋镇、干驿镇、马湾镇、九真镇、皂市镇、胡市镇、石河镇、蒋湖农场、白茅湖农场、沉湖林业科技示范区、侨乡街道开发区)




云浮市(云城、郁南、罗定)





咸宁市(嘉鱼、通城、高新区)





胡杨河市(一二九团)






潮州市(潮安)




防城港市(港口、防城、上思)





定西市(安定、通渭、陇西、岷县)






随州市(随县、广水)




大连市(中山、西岗、甘井子、旅顺口、长海、瓦房店、庄河、经济开发区、金普新区)






沈阳市(大东、铁西、苏家屯、浑南区、沈北、辽中、法库、新民)




忻州市(忻府、定襄、代县、繁峙、宁武、静乐、五寨、原平)




潍坊市(寒亭、坊子、奎文、昌乐、安丘、昌邑)






重庆市(万州、涪陵、渝中、江北、北碚、渝北、巴南、合川、南川、铜梁、潼南、荣昌、武隆、垫江、忠县)




朔州市(朔城、平鲁、山阴)





韶关市(武江、曲江、始兴、乳源、乐昌)





泰州市(海陵、高港、靖江、泰兴)




池州市(东至、石台)






石家庄市(长安、桥西、新华、藁城、井陉、正定、高邑、深泽、无极、平山、辛集、晋州、高新区、经济开发区、循环化工园区)






东方市(八所镇、东河镇、大田镇、板桥镇、新龙镇、江边乡、广坝农场、东方华侨农场)





哈尔滨市(道里、松北、香坊、呼兰、阿城、双城、依兰、方正、宾县、木兰、延寿、尚志、五常、哈尔滨新区)




清远市(阳山、连山、连州)




张家界市(永定、武陵源、桑植)





来宾市(忻城、武宣、金秀、合山)






攀枝花市(仁和、米易、盐边)




六安市(金安、裕安、舒城、金寨、霍山)






哈密市(伊吾)






松原市(长岭、扶余)




兰州市(七里河、西固、安宁、红古、永登、皋兰、兰州新区)





南昌市(西湖、青山湖、安义、高新区、小蓝开发区、桑海开发区、望城新区、赣江新区)




拉萨市(城关、堆龙德庆、达孜、格尔木藏青工业园区)





牡丹江市(东安、阳明、爱民、海林、宁安、穆棱)





鹤壁市(鹤山、山城、淇滨)




吴忠市(红寺堡、青铜峡)





雅安市(雨城、名山、荥经、汉源)





泸州市(江阳、纳溪、龙马潭、合江)





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