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最佳回答

北京房价还有泡沫吗?


北京房价下跌的空间还有多大?










之前,老杨已探讨了全国总体房价泡沫的走势。



接下来,老杨会分几期内容,重点聊聊单个城市,或者



几个城市之间房价泡沫的对比情况。





今天,我们就来聊一聊北京的情况。




房价收入比23倍





咱们先看三个细分指标,第一个指标是房价收入比,这也是国际上通用的衡量房价高低、判断是否存在泡沫的核心指标。



下面这张图展示的是北京房价收入比的年度


走势。





2024 年,北京的房价收入比是 23.5 倍,过去两年呈连续下滑态势,而在 2017 年达到最高峰,为 34 倍。

2015 - 2017 这三年间,北京房价涨幅很大。







那为什么 2018 - 2019 年房价降温了呢?






这是因为北京房价在 2017 年 4 月冲高后,在多项重磅政策的连续压制下,从 2017 年 5 月开始下跌,一直跌到 2019 年才止住跌势。













北京房价收入比的最低值出现在 2014 年,为 19 倍。

房价收入比已经低估了





那么,目前 23.5 倍的水平究竟是高是低?是否存在泡沫呢?





我们不能仅凭感觉判断,需要进行指数化处理。

把 2024 年 23.5 倍的数值与过去多年北京房价收入比的中位数对比,从图中可以看出,2024 年的指数是 -50,低于过去十多年的历史平均水平;







2023 年的数值不高不低




,正好处于均值水平;








2016 - 2022 年,指数为正值,表明这期间北京房价收入比偏高,房价被高估;

2011 - 2015 年,指数为负值,说明当时房价水平偏低。









总体而言,当前北京的房价收入比已经不存在泡沫。




住宅




租金收益率1.6%







接下来看第二个指标 —— 租金收益率,也叫









租售比

















过去十多年,北京租金收益率最高是在 2012



年,达到 2.7%。









之后呈震荡式下滑,到 2017 年一季度,也就是房价最高的时候,租售比探底至 1.4%。

在随后的两年里,随着北京房价下跌,租售比有所回升,之后便处于震荡状态。


今年一季度,北京的租金收益率是 1.6%,与 2011 - 2015 年相比还是偏低的,但数值也在 2017 年以来的平均值左右。


同样,我们对租售比进行指数化处理,从图中可知,2016 年以来北京的租售比指数为负值。

指数为负意味着租售比偏低,也就是说相比房价水平,租金水平有点偏高。



今年一季度北京的租售比指数是 -84,从租金收益率这个指标来看,北京的房价还是相对偏高的。






房价周期波动指数已弱于2015年




再来看第三个细分指标,这是老杨独创的指标。







根据房地产短周期理论,在房价周期性波动中探究规律,我将其命名为房价周期波动指数。




自去年 10 月份以来,房价波动指数进入负值区间。










负值区间意味着在房价周期波动中,房价处于低估状态。

也就是说,连续半年北京的房价已经进入低估区间。





今年 3 月份,该指数为 -54。



而上一轮北京房价低谷期的最低值出现在 2015 年 4 月,当时房价周期波动指数为 -47 。




从图中可以看到,在 2015 年下半年到 2024 年 9 月的绝大部分时间里,北京的房价周期波动指数都是正值,表明房价处于高估状态。






高估的顶峰出现在 2017 年 4 月,也就是前面提到的北京房价涨势


最凶猛的时候。




房价低估程度小于2015年初




前后

最后,我们把前面提到的三个细分指标按照不同权重进行综合测算,得出




最终的北京房价泡沫指数。






该指数从去年 9 月份开始进入负值区间,今年 3 月份为 -26 。












负值程度小于 2014 年四季度到 2015 年上半年,当时北京楼市非常低迷,房价被低估。

很多朋友可能不太记得了,有些朋友在 2014 - 2015 年可能还没开始关注楼市,那时市场一片惨淡。





房地产市场呈周期性波动。







多经历几次楼市的低谷期,就不会认为房价会一直下跌;





多经历几次楼市的繁荣期,也就知道房价不会永远上涨。

北京作为一线城市、首都,目前房价处于超跌状态,下跌空间已经很小。

展望未来一到两年,北京楼市肯定会见底反弹,房价也必然会转跌为涨。







如果是自住需求,现在其实不用过于担心。



丽江市(玉龙、永胜、华坪、宁蒗)





七台河市(新兴、桃山)






池州市(贵池、东至)






抚顺市(望花、顺城、新宾)






普洱市(思茅、墨江、景东、景谷、镇沅、江城、孟连)





台州市(仙居、临海、玉环)






南平市(延平、顺昌、浦城、光泽、松溪、政和、邵武)






汉中市(洋县、勉县、略阳、镇巴、留坝)





山南市(桑日、琼结、措美、洛扎、错那)




赣州市(大余、上犹、安远、全南、宁都、会昌、寻乌、石城、瑞金、章康新区、龙南)





天门市(拖市镇、蒋场镇、黄潭镇、横林镇、多祥镇、小板镇、皂市镇、胡市镇、石河镇、净潭乡、白茅湖农场、侨乡街道开发区)






沧州市(沧县、盐山、肃宁、吴桥、献县、孟村、泊头、任丘、河间、临港开发区)





广安市(广安、前锋、武胜)






深圳市(罗湖、福田、宝安、龙岗、龙华、光明、大鹏新区)




随州市(曾都、随县)






绍兴市(上虞、新昌、诸暨)






阳泉市(城区、矿区、平定)




文昌市(蓬莱镇、东路镇、潭牛镇、东郊镇、龙楼镇、昌洒镇、翁田镇、抱罗镇、东路农场、南阳农场、罗豆农场)






铁岭市(清河、铁岭、昌图)






辽源市(西安、东丰、东辽)






玉溪市(江川、易门、新平、元江、澄江)






安庆市(迎江、大观、怀宁、宿松、岳西、桐城、潜山)




保定市(清苑、徐水、容城、涞源、易县、蠡县、顺平、博野、雄县、涿州、定州、高碑店、高新区、白沟新城)






淮南市(田家庵、谢家集、潘集、寿县、毛集实验区)





石家庄市(长安、桥西、新华、藁城、鹿泉、栾城、井陉、灵寿、赞皇、元氏、辛集、新乐、循环化工园区)





铜陵市(铜官、义安、枞阳)






揭阳市(榕城、揭西、惠来、普宁)






邢台市(信都、南和、柏乡、巨鹿、平乡、清河、临西、南宫)






那曲市(色尼、嘉黎、比如、申扎、索县、班戈、巴青、双湖)





曲靖市(麒麟、沾益、师宗、罗平、富源)





巴彦淖尔市(临河、五原、乌中旗)




玉林市(玉州、容县、兴业、北流、高新区)




固原市(原州、泾源)




大连市(西岗、沙河口、金州、长海、瓦房店、庄河、高新区、经济开发区)






天水市(秦州、麦积、清水、甘谷)






九江市(濂溪、武宁、修水、永修、都昌、彭泽、共青城、庐山、经济开发区、八里湖新区、庐山风景名胜区)




信阳市(罗山、潢川、淮滨、息县)




五家渠市(军垦路、青湖路、梧桐、蔡家湖)




万宁市(和乐镇、礼纪镇、山根镇、南桥镇、东岭农场、东和农场)





黄山市(黄山、徽州、歙县、休宁)






太原市(小店、清徐、阳曲、娄烦、古交、阳曲园区、汾东园区、姚村园区)





常德市(武陵、安乡、澧县、临澧、石门、津市)






资阳市(安岳)






绥化市(北林、望奎、青冈、绥棱、肇东、海伦)




安阳市(北关、殷都、龙安、汤阴、滑县、安阳新区)






三亚市(海棠、吉阳、天涯)





沈阳市(和平、大东、皇姑、于洪、辽中、法库、新民、高新区)






榆林市(府谷、靖边、吴堡、清涧)





庆阳市(西峰、庆城、环县、华池、合水、镇原)




鞍山市(铁东、铁西、立山)




中山市(东区、西区、阜沙、民众、南朗、港口、沙溪、三乡、坦洲)




衡阳市(珠晖、雁峰、石鼓、南岳、衡南、祁东、耒阳、高新区、综合保税区)




黄石市(黄石港、下陆、铁山、经济开发区)





滨州市(滨城、沾化、阳信、邹平、北海新区)




云浮市(云城、云安、新兴、郁南)





遵义市(红花岗、播州、桐梓、绥阳、正安、务川、湄潭)




金华市(金东、武义、浦江)





宜宾市(翠屏、叙州、长宁、筠连、兴文)






龙岩市(新罗、永定、连城、漳平)





南阳市(宛城、卧龙、方城、淅川、社旗、唐河、新野、桐柏、邓州)




新闻结尾 武汉五一热门游玩地点停车攻略!(第一期)
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