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北京房价还有泡沫吗?






北京房价下跌的空间还有多大?









之前,老杨已探讨了全国总体房价泡沫的走势。

接下来,老杨会分几期内容,重点聊聊单个城市,或者几个城市之间房价泡沫的对比情况。

今天,我们就来聊一聊北京的情况。





房价收入比23倍



咱们先看三个细分指标,第一个指标是房价收入比,这也是国际上通用的衡量房价高低、判断是否存在泡沫的核心指标。





下面这张图展示的是北京房价收入比的年度


走势。






2024 年,北京的房价收入比是 23.5 倍,过去两年呈连续下滑态势,而在 2017 年达到最高峰,为 34 倍。

2015 - 2017 这三年间,北京房价涨幅很大。





那为什么 2018 - 2019 年房价降温了呢?

这是因为北京房价在 2017 年 4 月冲高后,在多项重磅政策的连续压制



下,从 2017 年 5 月开始下跌,一直跌到 2019 年才止住跌势。




北京房价收入比的最低值出现在 2014 年,为 19 倍。








房价收入比已经低估了




那么


,目前 23.5 倍的水平究竟是高是低?是否存在泡沫呢?

我们不能仅凭感觉判断,需要进行指数化处理。







把 2024 年 23.5 倍的数值与过去多年北京房价收入比的中位数对比,从图中可以看出,2024 年的指数是 -50,低于过去十多年的历史平均水平;




2023 年的数值不高不低


,正好处于均值水平;





2016 - 2022 年,指数为正值,表明这期间北京房价收入比偏高,房价被高估;






2011 - 2015 年,指数为负值,说明当时房价水平偏低。

总体而言,当前北京的房价收入比已经不存在泡沫。





住宅



租金收益率1.6%







接下来看第二个指标 —— 租金收益率,也叫






租售比








过去十多年,北京租金收益率最高是在 2012


年,达到 2.7%。









之后呈震荡式下滑,到 2017 年一季度,也就是房价最高的时候,租售比探底至 1.4%。

在随后的两年里,随着北京房价下跌,租售比有所回升,之后便处于震荡状态。





今年一季度,北京的租金收益率是 1.6%,与 2011 - 2015 年相比还是偏低的,但数值也在 2017 年以来的平均值左右。






同样,我们对租售比进行指数化处理,从图中可知,2016 年以来北京的租售比指数为负值。



指数为负意味着租售比偏低,也就是说相比房价水平,租金水平有点偏高。









今年一季度北京的租售比指数是 -84,从租金收益率这个指标来看,北京的房价还是相对偏高的。




房价周期波动指数已弱于2015年






再来看第三个细分指标,这是老杨独创的指标。





根据房地产短周期理论,在房价周期性波动中探究规律,我将其命名为房价周期波动指数。

自去年 10 月份以来,房价波动指数进入负值区间。







负值区间意味着在房价周期波动中,房价处于低估状态。


也就是说,连续半年北京的房价已经进入低估区间。








今年 3 月份,该指数为 -54。










而上一轮北京房价低谷期的最低值出现在 2015 年 4 月,当时房价周期波动指数为 -47 。







从图中可以看到,在 2015 年下半年到 2024 年 9 月的绝大部分时间里,北京的房价周期波动指数都是正值,表明房价处于高估状态。


高估的顶峰出现在 2017 年 4 月,也就是前面提到的北京房价涨势




最凶猛的时候。






房价低估程度小于2015年初前后

最后,我们把前面提到的三个细分指标按照不同权重进行综合测算,得出




最终的北京房价泡沫指数。





该指数从去年 9 月份开始进入负值区间,今年 3 月份为 -26 。

负值程度小于 2014 年四季度到 2015 年上半年,当时北京楼市非常低迷,房价被低估。





很多朋友可能不太记得了,有些朋友在 2014 - 2015 年可能还没开始关注楼市,那时市场一片惨淡。



房地产市场呈周期性波动。







多经历几次楼市的低谷期,就不会认为房价会一直下跌;

多经历几次楼市的繁荣期,也就知道房价不会永远上涨。










北京作为一线城市、首都,目前房价处于超跌状态,下跌空间已经很小。






展望未来一到两年,北京楼市肯定会见底反弹,房价也必然会转跌为涨。


如果是自住需求,现在其实不用过于担心。





梧州市(长洲、龙圩、蒙山、岑溪)





咸宁市(嘉鱼、通城、崇阳、赤壁、高新区)






扬州市(广陵、仪征、高邮)





池州市(贵池、东至)




本溪市(南芬、本溪、桓仁)




芜湖市(镜湖、鸠江、繁昌、南陵)





承德市(鹰手营子矿区、兴隆、宽城、围场、高新区)






新余市(渝水)






上饶市(广丰、玉山、弋阳、鄱阳、德兴)





开封市(顺河、鼓楼、禹王台、祥符、兰考、经济开发区)




安庆市(大观、宜秀、宿松、望江、桐城、潜山)





延安市(宝塔、安塞、延川、志丹、甘泉、富县、宜川、子长)




伊春市(伊美、嘉荫、南岔、金林、铁力)





郴州市(北湖、苏仙、桂阳、永兴、临武、汝城、桂东、资兴)





台州市(椒江、仙居、临海、玉环)






柳州市(城中、柳北、柳江、鹿寨、三江、柳东)





贺州市(平桂、昭平、钟山、富川)





许昌市(魏都、鄢陵、襄城、长葛)





唐山市(路南、路北、丰南、曹妃甸、迁西、迁安、滦州、高新区)





南京市(玄武、秦淮、鼓楼、浦口、栖霞、雨花台、溧水、江北新区、高新区)





文昌市(蓬莱镇、会文镇、潭牛镇、龙楼镇、昌洒镇、抱罗镇、铺前镇、公坡镇、东路农场、罗豆农场)






新乡市(凤泉、牧野、获嘉、延津、辉县)






吐鲁番市(高昌)




娄底市(娄星、涟源)





荆门市(东宝、京山)




黄石市(铁山、阳新、大冶)






巴中市(通江、南江、平昌)






咸阳市(泾阳、乾县、礼泉、武功、兴平、彬州)





秦皇岛市(山海关、北戴河、青龙、昌黎、卢龙、经济技术开发区)





洛阳市(老城、西工、瀍河、涧西、汝阳、宜阳、洛宁、高新区)





福州市(鼓楼、台江、马尾、闽侯、连江、罗源、永泰、福清、福州新区、高新区)





吴忠市(利通、盐池、青铜峡)






葫芦岛市(南票、建昌)






韶关市(武江、曲江、始兴、仁化、翁源、乐昌)





信阳市(平桥、光山、新县、商城、固始、息县)






益阳市(资阳、桃江、安化、沅江)




淮南市(八公山、凤台、山南新区、经济开发区)




宣城市(宣州、郎溪、绩溪、旌德)





平顶山市(石龙、叶县、鲁山、郏县、新城区)





克拉玛依市(独山子、白碱滩、乌尔禾)






安康市(汉阴、石泉、宁陕、镇坪)






可克达拉市(苇湖、六十六团)





鹤壁市(鹤山、浚县、淇县)






牡丹江市(阳明、林口、海林、东宁)




银川市(金凤、灵武、经济开发区)






铜陵市(义安、郊区、枞阳)






泉州市(鲤城、丰泽、惠安、永春、德化、石狮、台商投资区、经济开发区、高新区、综合保税区)






长治市(潞州、潞城、襄垣、壶关、长子)





内江市(东兴、威远)




晋城市(城区、泽州、高平)





泸州市(纳溪、合江、古蔺)






金华市(浦江、东阳、永康)




石河子市(向阳、红山、东城、北泉、石河子)






乌兰察布市(集宁、卓资、商都、兴和、凉城、察右前旗)






焦作市(解放、马村、山阳、修武、武陟、沁阳)




宁德市(霞浦、古田、屏南、寿宁、周宁、柘荣、福安)




梅州市(梅县、大埔、丰顺)




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