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最佳回答

北京房价还有泡沫吗?

北京房价下跌的空间还有多大?




之前,老杨已探讨了全国总体房价泡沫的走势。

接下来,老杨会分几期内容,重点聊聊单个城市,或者


几个城市之间房价泡沫的对比情况。








今天,我们就来聊一聊北京的情况。

房价收入比23倍



咱们先看三个细分指标,第一个指标是房价收入比,这也是国际上通用的衡量房价高低、判断是否存在泡沫的核心指标。









下面这张图展示的是北京房价收入比的年度


走势。



2024 年,北京的房价收入比是 23.5 倍,过去两年呈连续下滑态势,而在 2017 年达到最高峰,为 34 倍。

2015 - 2017 这三年间,北京房价涨幅很大。





那为什么 2018 - 2019 年房价降温了呢?



这是因为北京房价在 2017 年 4 月冲高后,在多项重磅政策的连续压制下,从 2017 年 5 月开始下跌,一直跌到 2019 年才止住跌势。



北京房价收入比的最低值出现在 2014 年,为 19 倍。





房价收入比已经低估了

那么



,目前 23.5 倍的水平究竟是高是低?是否存在泡沫呢?

我们不能仅凭感觉判断,需要进行指数化处理。






把 2024 年 23.5 倍的数值与过去多年北京房价收入比的中位数对比,从图中可以看出,2024 年的指数是 -50,低于过去十多年的历史平均水平;

2023 年的数值不高不低,正好处于均值水平;





2016 - 2022 年,指数为正值,表明这期间北京房价收入比偏高,房价被高估;








2011 - 2015 年,指数为负值,说明当时房价水平偏低。








总体而言,当前北京的房价收入比已经不存在泡沫。




住宅


租金收益率1.6%

接下来看第二个指标 —— 租金收益率,也叫

租售比

过去十多年,北京租金收益率最高是在 2012



年,达到 2.7%。

之后呈震荡式下滑,到 2017 年一季度,也就是房价最高的时候,租售比探底至 1.4%。








在随后的两年里,随着北京房价下跌,租售比有所回升,之后便处于震荡状态。









今年一季度,北京的租金收益率是 1.6%,与 2011 - 2015 年相比还是偏低的,但数值也在 2017 年以来的平均值左右。




同样,我们对租售比进行指数化处理,从图中可知,2016 年以来北京的租售比指数为负值。








指数为负意味着租售比偏低,也就是说相比房价水平,租金水平有点偏高。










今年一季度北京的租售比指数是 -84,从租金收益率这个指标来看,北京的房价还是相对偏高的。







房价周期波动指数已弱于2015年









再来看第三个细分指标,这是老杨独创的指标。





根据房地产短周期理论,在房价周期性波动中探究规律,我将其命名为房价周期波动指数。





自去年 10 月份以来,房价波动指数进入负值区间。







负值区间意味着在房价周期波动中,房价处于低估状态。











也就是说,连续半年北京的房价已经进入低估区间。







今年 3 月份,该指数为 -54。

而上一轮北京房价低谷期的最低值出现在 2015 年 4 月,当时房价周期波动指数为 -47 。


从图中可以看到,在 2015 年下半年到 2024 年 9 月的绝大部分时间里,北京的房价周期波动指数都是正值,表明房价处于高估状态。



高估的顶峰出现在 2017 年 4 月,也就是前面提到的北京房价涨势


最凶猛的时候。

房价低估程度小于2015年初


前后









最后,我们把前面提到的三个细分指标按照不同权重进行综合测算,得出



最终的北京房价泡沫指数。






该指数从去年 9 月份开始进入负值区间,今年 3 月份为 -26 。


负值程度小于 2014 年四季度到 2015 年上半年,当时北京楼市非常低迷,房价被低估。

很多朋友可能不太记得了,有些朋友在 2014 - 2015 年可能还没开始关注楼市,那时市场一片惨淡。






房地产市场呈周期性波动。




多经历几次楼市的低谷期,就不会认为房价会一直下跌;







多经历几次楼市的繁荣期,也就知道房价不会永远上涨。



北京作为一线城市、首都,目前房价处于超跌状态,下跌空间已经很小。

展望未来一到两年,北京楼市肯定会见底反弹,房价也必然会转跌为涨。









如果是自住需求,现在其实不用过于担心。








宜春市(万载、上高、宜丰、靖安、铜鼓、丰城、樟树)






淮北市(杜集、濉溪)





文昌市(重兴镇、蓬莱镇、会文镇、东路镇、潭牛镇、东阁镇、昌洒镇、抱罗镇、冯坡镇、公坡镇、东路农场、南阳农场)






云浮市(云安、新兴)




保定市(竞秀、徐水、定兴、唐县、高阳、涞源、安新、易县、蠡县、顺平、雄县、定州、安国、高碑店、雄安新区)





鞍山市(铁西、立山、台安、岫岩)





铁门关市(河畔、博古其、双丰、金山、南屯)




嘉峪关市(雄关、长城)




衡水市(枣强、武强、故城、景县、深州、经济开发区、滨湖新区)






广元市(朝天、青川、苍溪)




阳江市(江城、阳西、阳春)






深圳市(罗湖、龙岗、盐田、光明)






新竹市(东区、香山)





鄂尔多斯市(东胜、达拉特、准格尔、鄂前旗、杭锦旗、乌审旗)




益阳市(赫山、沅江)




晋中市(榆次、左权、平遥、介休)






齐齐哈尔市(龙沙、建华、昂昂溪、泰来、甘南、拜泉、讷河)




平凉市(崆峒、灵台、崇信、静宁)




来宾市(忻城、象州、武宣、合山)






承德市(双桥、鹰手营子矿区、承德、滦平、隆化、宽城、围场)






铁岭市(清河、西丰、调兵山)






淄博市(张店、博山、高新区)




通化市(柳河、梅河口、集安)





攀枝花市(仁和、盐边)





济源市(天坛街道、玉泉街道、克井镇、五龙口镇、轵城镇、承留镇、坡头镇、邵原镇、王屋镇)





汕头市(金平、潮阳、高新区)




荆门市(东宝、掇刀、钟祥、京山)





十堰市(茅箭、张湾、竹山、竹溪、房县)





柳州市(鱼峰、柳南、柳北、柳江、柳城、鹿寨、融安)






揭阳市(榕城、揭东、惠来、普宁)





忻州市(忻府、五台、繁峙、神池、五寨、岢岚、保德、偏关、原平)





清远市(清新、连山、连州)




邵阳市(双清、北塔、新邵、隆回、绥宁、新宁)




咸宁市(咸安、崇阳、通山、赤壁、高新区)




眉山市(东坡、洪雅、丹棱)






巴彦淖尔市(五原、磴口、乌中旗)




松原市(乾安、扶余)





济南市(历下、市中、历城、章丘、钢城、平阴)






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商丘市(民权、睢县、夏邑)




南通市(崇川、海门、启东、如皋、经济技术开发区)




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长沙市(芙蓉、天心、望城、浏阳、湘江新区)






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仙桃市(沙嘴街道、郑场镇、杨林尾镇、彭场镇、张沟镇、郭河镇、沔城镇、通海口镇、陈场镇、高新区、经济开发区、九合垸原种场、沙湖原种场、五湖渔场、赵西垸林场)





巴中市(恩阳、通江、南江、平昌)






榆林市(横山、定边、米脂、子洲)





林芝市(巴宜、工布江达、墨脱、察隅、朗县)




烟台市(芝罘、福山、牟平、莱阳、海阳、经济开发区)





可克达拉市(苇湖、六十六团)




江门市(蓬江、江海、新会、台山、恩平)






四平市(铁西、铁东、双辽)





临汾市(尧都、曲沃、翼城、襄汾、古县、安泽、浮山、大宁、永和、侯马、霍州)





那曲市(色尼、嘉黎、比如、聂荣、班戈、巴青、尼玛、双湖)




佳木斯市(向阳、东风、桦川、汤原)




阳泉市(城区、郊区、平定、盂县)




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