北京房价还有泡沫吗？

北京房价下跌的空间还有多大？

之前，老杨已探讨了全国总体房价泡沫的走势。

接下来，老杨会分几期内容，重点聊聊单个城市，或者

几个城市之间房价泡沫的对比情况。

今天，我们就来聊一聊北京的情况。

房价收入比23倍

咱们先看三个细分指标，第一个指标是房价收入比，这也是国际上通用的衡量房价高低、判断是否存在泡沫的核心指标。

下面这张图展示的是北京房价收入比的年度

走势。

2024 年，北京的房价收入比是 23.5 倍，过去两年呈连续下滑态势，而在 2017 年达到最高峰，为 34 倍。

2015 - 2017 这三年间，北京房价涨幅很大。

那为什么 2018 - 2019 年房价降温了呢？

这是因为北京房价在 2017 年 4 月冲高后，在多项重磅政策的连续压制

下，从 2017 年 5 月开始下跌，一直跌到 2019 年才止住跌势。

北京房价收入比的最低值出现在 2014 年，为 19 倍。

房价收入比已经低估了

那么

，目前 23.5 倍的水平究竟是高是低？是否存在泡沫呢？

我们不能仅凭感觉判断，需要进行指数化处理。

把 2024 年 23.5 倍的数值与过去多年北京房价收入比的中位数对比，从图中可以看出，2024 年的指数是 -50，低于过去十多年的历史平均水平；

2023 年的数值不高不低

，正好处于均值水平；

2016 - 2022 年，指数为正值，表明这期间北京房价收入比偏高，房价被高估；

2011 - 2015 年，指数为负值，说明当时房价水平偏低。

总体而言，当前北京的房价收入比已经不存在泡沫。

住宅

租金收益率1.6%

接下来看第二个指标 —— 租金收益率，也叫

租售比

。

过去十多年，北京租金收益率最高是在 2012

年，达到 2.7%。

之后呈震荡式下滑，到 2017 年一季度，也就是房价最高的时候，租售比探底至 1.4%。

在随后的两年里，随着北京房价下跌，租售比有所回升，之后便处于震荡状态。

今年一季度，北京的租金收益率是 1.6%，与 2011 - 2015 年相比还是偏低的，但数值也在 2017 年以来的平均值左右。

同样，我们对租售比进行指数化处理，从图中可知，2016 年以来北京的租售比指数为负值。

指数为负意味着租售比偏低，也就是说相比房价水平，租金水平有点偏高。

今年一季度北京的租售比指数是 -84，从租金收益率这个指标来看，北京的房价还是相对偏高的。

房价周期波动指数已弱于2015年

再来看第三个细分指标，这是老杨独创的指标。

根据房地产短周期理论，在房价周期性波动中探究规律，我将其命名为房价周期波动指数。

自去年 10 月份以来，房价波动指数进入负值区间。

负值区间意味着在房价周期波动中，房价处于低估状态。

也就是说，连续半年北京的房价已经进入低估区间。

今年 3 月份，该指数为 -54。

而上一轮北京房价低谷期的最低值出现在 2015 年 4 月，当时房价周期波动指数为 -47 。

从图中可以看到，在 2015 年下半年到 2024 年 9 月的绝大部分时间里，北京的房价周期波动指数都是正值，表明房价处于高估状态。

高估的顶峰出现在 2017 年 4 月，也就是前面提到的北京房价涨势

最凶猛的时候。

房价低估程度小于2015年初

前后

最后，我们把前面提到的三个细分指标按照不同权重进行综合测算，得出最终的北京房价泡沫指数。

该指数从去年 9 月份开始进入负值区间，今年 3 月份为 -26 。

负值程度小于 2014 年四季度到 2015 年上半年，当时北京楼市非常低迷，房价被低估。

很多朋友可能不太记得了，有些朋友在 2014 - 2015 年可能还没开始关注楼市，那时市场一片惨淡。

房地产市场呈周期性波动。

多经历几次楼市的低谷期，就不会认为房价会一直下跌；

多经历几次楼市的繁荣期，也就知道房价不会永远上涨。

北京作为一线城市、首都，目前房价处于超跌状态，下跌空间已经很小。

展望未来一到两年，北京楼市肯定会见底反弹，房价也必然会转跌为涨。

如果是自住需求，现在其实不用过于担心。

张掖市（民乐、高台、山丹）

呼和浩特市（回民、赛罕、和林格尔、清水河、经济开发区）

宣城市（郎溪、泾县、旌德）

克拉玛依市（独山子、白碱滩）

遵义市（汇川、播州、桐梓、务川、湄潭、习水、赤水）

福州市（台江、晋安、闽侯、连江、永泰、平潭、福清、高新区）

日照市（岚山、五莲）

中卫市（沙坡头、海原）

德州市（宁津、齐河、平原、乐陵）

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锦州市（古塔、凌河、太和、义县、松山新区、龙栖湾新区）

聊城市（东昌府、茌平、莘县、冠县）

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三明市（明溪、尤溪、沙县、泰宁）

百色市（德保、凌云、田林、西林、靖西）

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五家渠市（军垦路、蔡家湖）

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乐山市（市中、井研、夹江、沐川、峨边、马边）

乌兰察布市（集宁、卓资、化德、兴和、察右前旗、察右中旗、察右后旗）

天津市（河东、河西、南开、河北、红桥、津南、武清、宁河、静海、蓟州、滨海高新区）

西宁市（城东、城北、湟中、大通）

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抚州市（临川、东乡、黎川、南丰、崇仁、乐安、宜黄、资溪）

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南昌市（西湖、青云谱、青山湖、红谷滩区、安义、进贤、高新区、经济开发区、望城新区、赣江新区）

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大同市（平城、云州、广灵、左云）

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绥化市（北林、望奎、青冈、明水、安达、肇东、海伦）

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台南市（南区、北区、安南、安平、中西、新营、柳营、下营、官田、大内、佳里、七股、新化、善化、新市、安定、山上、玉井、楠西、左镇、归仁、龙崎、永康）

阜阳市（颍州、颍东、阜南、颍上）

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无锡市（锡山、梁溪、新吴、宜兴、高新区）

黄山市（黄山、徽州、休宁、黟县、祁门）

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大庆市（萨尔图、红岗、肇州、林甸）

北屯市（龙疆、军垦、北屯）

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