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北京房价还有泡沫吗?





北京房价下跌的空间还有多大?

之前,老杨已探讨了全国总体房价泡沫的走势。







接下来,老杨会分几期内容,重点聊聊单个城市,或者



几个城市之间房价泡沫的对比情况。





今天,我们就来聊一聊北京的情况。






房价收入比23倍







咱们先看三个细分指标,第一个指标是房价收入比,这也是国际上通用的衡量房价高低、判断是否存在泡沫的核心指标。

下面这张图展示的是北京房价收入比的年度




走势。



2024 年,北京的房价收入比是 23.5 倍,过去两年呈连续下滑态势,而在 2017 年达到最高峰,为 34 倍。

2015 - 2017 这三年间,北京房价涨幅很大。











那为什么 2018 - 2019 年房价降温了呢?

这是因为北京房价在 2017 年 4 月冲高后,在多项重磅政策的连续压制


下,从 2017 年 5 月开始下跌,一直跌到 2019 年才止住跌势。





北京房价收入比的最低值出现在 2014 年,为 19 倍。

房价收入比已经低估了








那么


,目前 23.5 倍的水平究竟是高是低?是否存在泡沫呢?



我们不能仅凭感觉判断,需要进行指数化处理。








把 2024 年 23.5 倍的数值与过去多年北京房价收入比的中位数对比,从图中可以看出,2024 年的指数是 -50,低于过去十多年的历史平均水平;

2023 年的数值不高不低,正好处于均值水平;







2016 - 2022 年,指数为正值,表明这期间北京房价收入比偏高,房价被高估;




2011 - 2015 年,指数为负值,说明当时房价水平偏低。






总体而言,当前北京的房价收入比已经不存在泡沫。








住宅


租金收益率1.6%








接下来看第二个指标 —— 租金收益率,也叫

租售比












过去十多年,北京租金收益率最高是在 2012 年,达到 2.7%。






之后呈震荡式下滑,到 2017 年一季度,也就是房价最高的时候,租售比探底至 1.4%。









在随后的两年里,随着北京房价下跌,租售比有所回升,之后便处于震荡状态。

今年一季度,北京的租金收益率是 1.6%,与 2011 - 2015 年相比还是偏低的,但数值也在 2017 年以来的平均值左右。

同样,我们对租售比进行指数化处理,从图中可知,2016 年以来北京的租售比指数为负值。



指数为负意味着租售比偏低,也就是说相比房价水平,租金水平有点偏高。






今年一季度北京的租售比指数是 -84,从租金收益率这个指标来看,北京的房价还是相对偏高的。





房价周期波动指数已弱于2015年







再来看第三个细分指标,这是老杨独创的指标。







根据房地产短周期理论,在房价周期性波动中探究规律,我将其命名为房价周期波动指数。




自去年 10 月份以来,房价波动指数进入负值区间。








负值区间意味着在房价周期波动中,房价处于低估状态。






也就是说,连续半年北京的房价已经进入低估区间。

今年 3 月份,该指数为 -54。




而上一轮北京房价低谷期的最低值出现在 2015 年 4 月,当时房价周期波动指数为 -47 。



从图中可以看到,在 2015 年下半年到 2024 年 9 月的绝大部分时间里,北京的房价周期波动指数都是正值,表明房价处于高估状态。





高估的顶峰出现在 2017 年 4 月,也就是前面提到的北京房价涨势



最凶猛的时候。








房价低估程度小于2015年初前后







最后,我们把前面提到的三个细分指标按照不同权重进行综合测算,得出


最终的北京房价泡沫指数。








该指数从去年 9 月份开始进入负值区间,今年 3 月份为 -26 。

负值程度小于 2014 年四季度到 2015 年上半年,当时北京楼市非常低迷,房价被低估。







很多朋友可能不太记得了,有些朋友在 2014 - 2015 年可能还没开始关注楼市,那时市场一片惨淡。



房地产市场呈周期性波动。








多经历几次楼市的低谷期,就不会认为房价会一直下跌;







多经历几次楼市的繁荣期,也就知道房价不会永远上涨。

北京作为一线城市、首都,目前房价处于超跌状态,下跌空间已经很小。

展望未来一到两年,北京楼市肯定会见底反弹,房价也必然会转跌为涨。





如果是自住需求,现在其实不用过于担心。









朝阳市(双塔、龙城、朝阳、凌源)






中山市(西区、南区、火炬、南头、东凤、阜沙、小榄、东升、民众、南朗、港口、大涌、沙溪、三乡、坦洲)




江门市(江海、新会、鹤山)




抚顺市(新抚、顺城、抚顺)






阳泉市(城区、矿区、平定、盂县)





广州市(越秀、天河、黄埔、番禺、南沙、从化、增城)





娄底市(娄星、冷水江)





宜宾市(叙州、高县、珙县、屏山)





沈阳市(沈河、皇姑、铁西、苏家屯、沈北、于洪、法库、高新区)






儋州市(三都、那大、南丰、中和、峨蔓、木棠、西联农场、八一农场、西庆农场、龙山农场、洋浦)





芜湖市(镜湖、弋江、繁昌、城东新区)




怀化市(会同、新晃、靖州、洪江)






镇江市(句容、镇江新区、丹徒新区、经济开发区)




德州市(德城、庆云、临邑、平原、夏津、武城、乐陵)





威海市(荣成、乳山、火炬高新区、经济开发区、临港区)






孝感市(孝南、孝昌、大悟、安陆、汉川)





五家渠市(军垦路、青湖路、人民路、蔡家湖)





清远市(清新、连南、英德)





吴忠市(利通、红寺堡、盐池、同心)




邵阳市(双清、新邵、邵阳、洞口、绥宁、新宁、城步、武冈)





广元市(利州、昭化、朝天、青川、剑阁)





防城港市(防城、上思)




昭通市(昭阳、盐津、镇雄、彝良、威信、水富)




南宁市(兴宁、江南、良庆、邕宁、隆安、上林)





惠州市(惠城、博罗、大亚湾)





内江市(东兴、威远、资中、隆昌)






巴彦淖尔市(五原、乌后旗、杭锦后旗)





乐山市(五通桥、金口河、犍为、沐川、峨边、马边、峨眉山)






绥化市(北林、望奎、兰西、明水、绥棱、肇东、海伦)




秦皇岛市(海港、抚宁、北戴河新区)




台州市(椒江、黄岩、路桥、天台、温岭、玉环)






云浮市(云城、云安)






泰安市(泰山、岱岳)





河源市(龙川、连平、和平、东源)




三亚市(海棠、吉阳、天涯)






哈密市(伊吾)






中卫市(沙坡头、中宁)






新北市(中和、永和、新庄、新店、树林、莺歌、三峡、汐止、瑞芳、土城、芦洲、泰山、坪林、三芝、石门、八里、平溪、金山、万里、乌来)




赣州市(章贡、南康、赣县、崇义、安远、全南、于都、会昌、瑞金、龙南)






漳州市(芗城、龙文、云霄、南靖、华安)




许昌市(魏都、鄢陵、禹州)





高雄市(左营、楠梓、苓雅、旗津、大树、鸟松、桥头、田寮、路竹、湖内、永安、弥陀、梓官、旗山、美浓、甲仙、杉林、茂林、那玛夏)




四平市(铁西、铁东、双辽)





商丘市(民权、睢县、虞城、夏邑)





金昌市(永昌)






潜江市(广华、杨市、周矶、高场、熊口镇、竹根滩镇、老新镇、渔洋镇、龙湾镇、浩口镇、积玉口镇、张金镇、运粮湖管理区、经济开发区、高新区)




岳阳市(君山、湘阴、临湘)






昆明市(盘龙、官渡、西山、东川、呈贡、富民、宜良、禄劝、寻甸、高新区)





那曲市(嘉黎、申扎、索县、尼玛)




咸宁市(通城、崇阳、通山、赤壁)





吕梁市(离石、文水、交城、临县、岚县、方山、交口、汾阳)






图木舒克市(永安坝、草湖、龙口、永兴、海安、唐驿、金胡杨、兴安、嘉和)






大同市(新荣、平城、云冈、云州、阳高、广灵、灵丘、经济开发区)




山南市(乃东、桑日、琼结、曲松、措美、洛扎、隆子)




东方市(东河镇、大田镇、三家镇、四更镇、天安乡、江边乡、广坝农场、东方华侨农场)




安康市(汉滨、汉阴、岚皋、镇坪)





杭州市(上城、西湖、萧山、桐庐、钱塘新区、高新区)




毕节市(黔西、金沙、织金、威宁)





南充市(南部、营山、仪陇、西充、阆中)





河池市(金城江、南丹、凤山、东兰、罗城、环江、大化)





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