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北京房价还有泡沫吗?







北京房价下跌的空间还有多大?







之前,老杨已探讨了全国总体房价泡沫的走势。


接下来,老杨会分几期内容,重点聊聊单个城市,或者




几个城市之间房价泡沫的对比情况。






今天,我们就来聊一聊北京的情况。





房价收入比23倍




咱们先看三个细分指标,第一个指标是房价收入比,这也是国际上通用的衡量房价高低、判断是否存在泡沫的核心指标。



下面这张图展示的是北京房价收入比的年度


走势。





2024 年,北京的房价收入比是 23.5 倍,过去两年呈连续下滑态势,而在 2017 年达到最高峰,为 34 倍。






2015 - 2017 这三年间,北京房价涨幅很大。


那为什么 2018 - 2019 年房价降温了呢?

这是因为北京房价在 2017 年 4 月冲高后,在多项重磅政策的连续压制




下,从 2017 年 5 月开始下跌,一直跌到 2019 年才止住跌势。

北京房价收入比的最低值出现在 2014 年,为 19 倍。



房价收入比已经低估了

那么,目前 23.5 倍的水平究竟是高是低?是否存在泡沫呢?







我们不能仅凭感觉判断,需要进行指数化处理。



把 2024 年 23.5 倍的数值与过去多年北京房价收入比的中位数对比,从图中可以看出,2024 年的指数是 -50,低于过去十多年的历史平均水平;


2023 年的数值不高不低




,正好处于均值水平;









2016 - 2022 年,指数为正值,表明这期间北京房价收入比偏高,房价被高估;

2011 - 2015 年,指数为负值,说明当时房价水平偏低。



总体而言,当前北京的房价收入比已经不存在泡沫。







住宅




租金收益率1.6%






接下来看第二个指标 —— 租金收益率,也叫









租售比












过去十多年,北京租金收益率最高是在 2012 年,达到 2.7%。



之后呈震荡式下滑,到 2017 年一季度,也就是房价最高的时候,租售比探底至 1.4%。

在随后的两年里,随着北京房价下跌,租售比有所回升,之后便处于震荡状态。











今年一季度,北京的租金收益率是 1.6%,与 2011 - 2015 年相比还是偏低的,但数值也在 2017 年以来的平均值左右。

同样,我们对租售比进行指数化处理,从图中可知,2016 年以来北京的租售比指数为负值。







指数为负意味着租售比偏低,也就是说相比房价水平,租金水平有点偏高。








今年一季度北京的租售比指数是 -84,从租金收益率这个指标来看,北京的房价还是相对偏高的。












房价周期波动指数已弱于2015年

再来看第三个细分指标,这是老杨独创的指标。






根据房地产短周期理论,在房价周期性波动中探究规律,我将其命名为房价周期波动指数。

自去年 10 月份以来,房价波动指数进入负值区间。







负值区间意味着在房价周期波动中,房价处于低估状态。

也就是说,连续半年北京的房价已经进入低估区间。







今年 3 月份,该指数为 -54。


而上一轮北京房价低谷期的最低值出现在 2015 年 4 月,当时房价周期波动指数为 -47 。









从图中可以看到,在 2015 年下半年到 2024 年 9 月的绝大部分时间里,北京的房价周期波动指数都是正值,表明房价处于高估状态。





高估的顶峰出现在 2017 年 4 月,也就是前面提到的北京房价涨势


最凶猛的时候。







房价低估程度小于2015年初



前后













最后,我们把前面提到的三个细分指标按照不同权重进行综合测算,得出最终的北京房价泡沫指数。







该指数从去年 9 月份开始进入负值区间,今年 3 月份为 -26 。


负值程度小于 2014 年四季度到 2015 年上半年,当时北京楼市非常低迷,房价被低估。

很多朋友可能不太记得了,有些朋友在 2014 - 2015 年可能还没开始关注楼市,那时市场一片惨淡。




房地产市场呈周期性波动。










多经历几次楼市的低谷期,就不会认为房价会一直下跌;



多经历几次楼市的繁荣期,也就知道房价不会永远上涨。





北京作为一线城市、首都,目前房价处于超跌状态,下跌空间已经很小。

展望未来一到两年,北京楼市肯定会见底反弹,房价也必然会转跌为涨。

如果是自住需求,现在其实不用过于担心。










柳州市(鱼峰、柳北、柳江、柳城、融安、融水、三江)





平凉市(崆峒、崇信、静宁、华亭)






惠州市(惠城、惠阳、博罗、大亚湾)




荆州市(荆州、公安、石首、洪湖、松滋、高新区)




信阳市(罗山、光山、新县、商城、固始、潢川、淮滨)






沈阳市(和平、大东、皇姑、铁西、苏家屯、浑南区、沈北、辽中、康平、新民)






大同市(云州、广灵、灵丘、左云)






连云港市(赣榆、东海、新海新区、连云新城、徐圩新区)




蚌埠市(龙子湖、禹会、淮上、怀远)





深圳市(罗湖、宝安、盐田、坪山)




上饶市(广丰、广信、铅山、弋阳、余干、德兴)






兰州市(城关、安宁、红古、永登、皋兰、榆中、兰州新区、经济开发区)




北京市(西城、朝阳、海淀、门头沟、房山、通州、昌平、大兴、怀柔、平谷、密云)




基隆市(中正、安乐、信义)




崇左市(宁明、天等、凭祥)




淄博市(淄川、博山、临淄、周村、高青、沂源)





德州市(德城、陵城、宁津、庆云、齐河、平原、夏津、武城)




毕节市(七星关、大方、黔西、纳雍、赫章)





玉林市(玉州、福绵、陆川、博白、兴业、北流)




长沙市(岳麓、雨花、望城、浏阳、湘江新区)






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镇江市(润州、丹徒、丹阳、句容、丹徒新区)






襄阳市(襄城、保康、宜城、经济开发区)




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