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最佳回答

北京房价还有泡沫吗?








北京房价下跌的空间还有多大?










之前,老杨已探讨了全国总体房价泡沫的走势。




接下来,老杨会分几期内容,重点聊聊单个城市,或者几个城市之间房价泡沫的对比情况。




今天,我们就来聊一聊北京的情况。







房价收入比23倍








咱们先看三个细分指标,第一个指标是房价收入比,这也是国际上通用的衡量房价高低、判断是否存在泡沫的核心指标。

下面这张图展示的是北京房价收入比的年度


走势。







2024 年,北京的房价收入比是 23.5 倍,过去两年呈连续下滑态势,而在 2017 年达到最高峰,为 34 倍。









2015 - 2017 这三年间,北京房价涨幅很大。






那为什么 2018 - 2019 年房价降温了呢?

这是因为北京房价在 2017 年 4 月冲高后,在多项重磅政策的连续压制




下,从 2017 年 5 月开始下跌,一直跌到 2019 年才止住跌势。










北京房价收入比的最低值出现在 2014 年,为 19 倍。











房价收入比已经低估了








那么




,目前 23.5 倍的水平究竟是高是低?是否存在泡沫呢?



我们不能仅凭感觉判断,需要进行指数化处理。





把 2024 年 23.5 倍的数值与过去多年北京房价收入比的中位数对比,从图中可以看出,2024 年的指数是 -50,低于过去十多年的历史平均水平;

2023 年的数值不高不低


,正好处于均值水平;









2016 - 2022 年,指数为正值,表明这期间北京房价收入比偏高,房价被高估;







2011 - 2015 年,指数为负值,说明当时房价水平偏低。

总体而言,当前北京的房价收入比已经不存在泡沫。





住宅



租金收益率1.6%






接下来看第二个指标 —— 租金收益率,也叫

租售比








过去十多年,北京租金收益率最高是在 2012




年,达到 2.7%。









之后呈震荡式下滑,到 2017 年一季度,也就是房价最高的时候,租售比探底至 1.4%。

在随后的两年里,随着北京房价下跌,租售比有所回升,之后便处于震荡状态。









今年一季度,北京的租金收益率是 1.6%,与 2011 - 2015 年相比还是偏低的,但数值也在 2017 年以来的平均值左右。






同样,我们对租售比进行指数化处理,从图中可知,2016 年以来北京的租售比指数为负值。









指数为负意味着租售比偏低,也就是说相比房价水平,租金水平有点偏高。



今年一季度北京的租售比指数是 -84,从租金收益率这个指标来看,北京的房价还是相对偏高的。




房价周期波动指数已弱于2015年


再来看第三个细分指标,这是老杨独创的指标。







根据房地产短周期理论,在房价周期性波动中探究规律,我将其命名为房价周期波动指数。









自去年 10 月份以来,房价波动指数进入负值区间。






负值区间意味着在房价周期波动中,房价处于低估状态。

也就是说,连续半年北京的房价已经进入低估区间。


今年 3 月份,该指数为 -54。









而上一轮北京房价低谷期的最低值出现在 2015 年 4 月,当时房价周期波动指数为 -47 。




从图中可以看到,在 2015 年下半年到 2024 年 9 月的绝大部分时间里,北京的房价周期波动指数都是正值,表明房价处于高估状态。








高估的顶峰出现在 2017 年 4 月,也就是前面提到的北京房价涨势最凶猛的时候。




房价低估程度小于2015年初



前后

最后,我们把前面提到的三个细分指标按照不同权重进行综合测算,得出




最终的北京房价泡沫指数。












该指数从去年 9 月份开始进入负值区间,今年 3 月份为 -26 。









负值程度小于 2014 年四季度到 2015 年上半年,当时北京楼市非常低迷,房价被低估。





很多朋友可能不太记得了,有些朋友在 2014 - 2015 年可能还没开始关注楼市,那时市场一片惨淡。


房地产市场呈周期性波动。

多经历几次楼市的低谷期,就不会认为房价会一直下跌;










多经历几次楼市的繁荣期,也就知道房价不会永远上涨。


北京作为一线城市、首都,目前房价处于超跌状态,下跌空间已经很小。






展望未来一到两年,北京楼市肯定会见底反弹,房价也必然会转跌为涨。

如果是自住需求,现在其实不用过于担心。










渭南市(临渭、华州、蒲城、白水、韩城)






汉中市(城固、洋县、西乡、宁强、略阳、镇巴、留坝、佛坪)





齐齐哈尔市(铁锋、碾子山、龙江、依安、泰来、富裕、克东、讷河)




濮阳市(清丰、范县、濮阳)





阜新市(海州、新邱、太平、细河、高新区)




哈密市(巴里坤、伊吾)





威海市(文登、荣成、火炬高新区、经济开发区、临港区)






自贡市(自流井、贡井、大安、荣县、高新区)




普洱市(思茅、宁洱、墨江、景东、景谷、孟连、澜沧)




乌海市(乌达)





张掖市(甘州、民乐、高台)






北京市(西城、石景山、海淀、通州、大兴、怀柔)






永州市(零陵、冷水滩、东安、双牌、道县、江永、蓝山、江华)





马鞍山市(雨山、当涂、含山)




毕节市(大方、黔西、金沙)




嘉义市(西区)




宝鸡市(金台、陈仓、岐山、扶风、凤县、太白)






鞍山市(铁东、铁西、立山、台安、海城)




鹤壁市(鹤山、山城、淇滨、浚县)





新余市(渝水、分宜)




成都市(金牛、武侯、成华、温江、双流、郫都、金堂、大邑、天府新区)






衡阳市(珠晖、雁峰、石鼓、蒸湘、南岳、衡南、祁东、常宁、高新区、综合保税区)




开封市(顺河、鼓楼、杞县、兰考)






阳泉市(城区、郊区、盂县)






安顺市(西秀、镇宁)





东营市(东营、垦利、利津、经济开发区)






荆州市(洪湖、松滋、监利)





济南市(市中、天桥、历城、长清、章丘、济阳、莱芜、钢城)





宁波市(江北、北仑、镇海、奉化、象山、余姚、慈溪、杭州湾新区)





盘锦市(双台子、大洼)





河池市(金城江、宜州、南丹、天峨、凤山、东兰、罗城、环江)




辽阳市(文圣、太子河、辽阳、灯塔)




荆门市(掇刀、沙洋、钟祥)





汕尾市(海丰、陆河、陆丰)






枣庄市(薛城、峄城、台儿庄、滕州)




石河子市(老街、东城、北泉)






宿州市(砀山、萧县、经济开发区)






乐山市(金口河、犍为、夹江、马边)




大连市(西岗、沙河口、甘井子、金州、长海、金普新区)




三亚市(海棠、吉阳)




伊春市(伊美、乌翠、嘉荫、丰林、大箐山、金林)





东莞市(东城、石排、企石、横沥、谢岗、寮步、麻涌、高埗、樟木头、望牛墩、黄江、洪梅、沙田、厚街、凤岗、长安)




盐城市(亭湖、滨海、阜宁)





铜陵市(铜官、郊区)





吐鲁番市(托克逊)




北海市(海城、银海)




丽江市(玉龙、永胜、华坪、宁蒗)





阿拉尔市(幸福路、金银川路、金银川、永宁、玛滩、昌安、花桥、幸福、十五团、新开岭)





安康市(汉滨、石泉、宁陕、紫阳)





巴中市(恩阳、通江)






温州市(鹿城、平阳、苍南、瑞安)




宁德市(蕉城、霞浦、周宁、福安、福鼎)





西安市(灞桥、未央、雁塔、阎良、长安、高陵、鄠邑、蓝田、周至、高新区)






黄石市(黄石港、阳新、经济开发区)






嘉兴市(嘉善、海宁、平湖)




新竹市(北区)




苏州市(虎丘、吴中、相城、姑苏、常熟、昆山、苏州园区、高新区)





运城市(盐湖、临猗、万荣、闻喜、新绛、垣曲、夏县、芮城)





锦州市(凌河、黑山、义县、北镇)





池州市(贵池、青阳)




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