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北京房价还有泡沫吗?

北京房价下跌的空间还有多大?

之前,老杨已探讨了全国总体房价泡沫的走势。






接下来,老杨会分几期内容,重点聊聊单个城市,或者



几个城市之间房价泡沫的对比情况。







今天,我们就来聊一聊北京的情况。


房价收入比23倍

咱们先看三个细分指标,第一个指标是房价收入比,这也是国际上通用的衡量房价高低、判断是否存在泡沫的核心指标。



下面这张图展示的是北京房价收入比的年度




走势。







2024 年,北京的房价收入比是 23.5 倍,过去两年呈连续下滑态势,而在 2017 年达到最高峰,为 34 倍。

2015 - 2017 这三年间,北京房价涨幅很大。

那为什么 2018 - 2019 年房价降温了呢?





这是因为北京房价在 2017 年 4 月冲高后,在多项重磅政策的连续压制


下,从 2017 年 5 月开始下跌,一直跌到 2019 年才止住跌势。





北京房价收入比的最低值出现在 2014 年,为 19 倍。






房价收入比已经低估了


那么




,目前 23.5 倍的水平究竟是高是低?是否存在泡沫呢?

我们不能仅凭感觉判断,需要进行指数化处理。




把 2024 年 23.5 倍的数值与过去多年北京房价收入比的中位数对比,从图中可以看出,2024 年的指数是 -50,低于过去十多年的历史平均水平;









2023 年的数值不高不低



,正好处于均值水平;

2016 - 2022 年,指数为正值,表明这期间北京房价收入比偏高,房价被高估;






2011 - 2015 年,指数为负值,说明当时房价水平偏低。

总体而言,当前北京的房价收入比已经不存在泡沫。

住宅



租金收益率1.6%










接下来看第二个指标 —— 租金收益率,也叫









租售比












过去十多年,北京租金收益率最高是在 2012 年,达到 2.7%。




之后呈震荡式下滑,到 2017 年一季度,也就是房价最高的时候,租售比探底至 1.4%。

在随后的两年里,随着北京房价下跌,租售比有所回升,之后便处于震荡状态。










今年一季度,北京的租金收益率是 1.6%,与 2011 - 2015 年相比还是偏低的,但数值也在 2017 年以来的平均值左右。




同样,我们对租售比进行指数化处理,从图中可知,2016 年以来北京的租售比指数为负值。

指数为负意味着租售比偏低,也就是说相比房价水平,租金水平有点偏高。






今年一季度北京的租售比指数是 -84,从租金收益率这个指标来看,北京的房价还是相对偏高的。










房价周期波动指数已弱于2015年










再来看第三个细分指标,这是老杨独创的指标。



根据房地产短周期理论,在房价周期性波动中探究规律,我将其命名为房价周期波动指数。

自去年 10 月份以来,房价波动指数进入负值区间。


负值区间意味着在房价周期波动中,房价处于低估状态。








也就是说,连续半年北京的房价已经进入低估区间。


今年 3 月份,该指数为 -54。

而上一轮北京房价低谷期的最低值出现在 2015 年 4 月,当时房价周期波动指数为 -47 。

从图中可以看到,在 2015 年下半年到 2024 年 9 月的绝大部分时间里,北京的房价周期波动指数都是正值,表明房价处于高估状态。





高估的顶峰出现在 2017 年 4 月,也就是前面提到的北京房价涨势最凶猛的时候。








房价低估程度小于2015年初




前后












最后,我们把前面提到的三个细分指标按照不同权重进行综合测算,得出最终的北京房价泡沫指数。

该指数从去年 9 月份开始进入负值区间,今年 3 月份为 -26 。






负值程度小于 2014 年四季度到 2015 年上半年,当时北京楼市非常低迷,房价被低估。










很多朋友可能不太记得了,有些朋友在 2014 - 2015 年可能还没开始关注楼市,那时市场一片惨淡。

房地产市场呈周期性波动。







多经历几次楼市的低谷期,就不会认为房价会一直下跌;




多经历几次楼市的繁荣期,也就知道房价不会永远上涨。








北京作为一线城市、首都,目前房价处于超跌状态,下跌空间已经很小。





展望未来一到两年,北京楼市肯定会见底反弹,房价也必然会转跌为涨。





如果是自住需求,现在其实不用过于担心。









六安市(金安、霍邱、金寨)





北海市(银海、铁山港、合浦)




海东市(化隆、循化)




鸡西市(鸡冠、恒山、梨树、麻山、鸡东)






荆门市(掇刀、沙洋、钟祥、京山)






三明市(三元、明溪、清流、大田、沙县、将乐、泰宁、建宁)




遂宁市(大英、经济技术开发区)




衡阳市(珠晖、雁峰、蒸湘、南岳、衡东、耒阳、常宁、高新区)






株洲市(荷塘、攸县、茶陵)




铁岭市(西丰、昌图、调兵山)





秦皇岛市(山海关、北戴河、抚宁、昌黎、卢龙、经济技术开发区)




衡水市(冀州、枣强、武邑、武强、景县、阜城、经济开发区)





哈密市(伊吾)






陇南市(武都、成县、文县、康县、礼县、两当)




咸阳市(杨陵、三原、礼泉、长武、兴平、彬州)






汕头市(金平、潮阳、潮南)






许昌市(鄢陵、襄城)




宜昌市(西陵、伍家岗、猇亭、兴山、秭归、长阳、当阳)





菏泽市(巨野、郓城、东明、高新开发区)






南通市(崇川、海门、如皋、经济技术开发区)




台州市(椒江、路桥、天台、仙居)





济源市(沁园街道、北海街道、天坛街道、梨林镇、轵城镇、承留镇、坡头镇)






白山市(浑江、江源、靖宇、临江)




广州市(海珠、天河、白云、番禺、南沙、从化)





海口市(龙华、美兰、江东新区)





景德镇市(珠山、浮梁)





南平市(建阳、顺昌、松溪、政和、建瓯)






滁州市(琅琊、定远、天长)




乌海市(乌达)




南昌市(东湖、新建、安义、经济开发区、望城新区)





韶关市(曲江、始兴、翁源、乳源)





益阳市(资阳、赫山、南县)




朔州市(应县、右玉)





渭南市(临渭、华州、合阳、富平、韩城、华阴)





盐城市(亭湖、盐都、大丰、滨海)





洛阳市(老城、西工、瀍河、洛龙、新安、栾川、汝阳、洛宁、伊川)





萍乡市(上栗、芦溪)





内江市(市中、东兴、威远、隆昌)




晋中市(榆次、太谷、榆社、和顺、昔阳、寿阳、祁县、介休)




潜江市(广华、杨市、周矶、熊口镇、渔洋镇、龙湾镇、浩口镇、积玉口镇、经济开发区、高新区)




铜陵市(铜官、义安、枞阳)






河源市(源城、连平、和平、东源)





鄂尔多斯市(康巴什、准格尔、鄂前旗、杭锦旗、伊金霍洛)




昆玉市(玉泉、二二四团)




黑河市(逊克、孙吴、北安、嫩江)






绥化市(北林、望奎、青冈、庆安、明水、绥棱、安达)






延安市(宝塔、安塞、志丹、甘泉、富县、洛川、黄龙、黄陵、子长)





南充市(顺庆、高坪、南部、营山、蓬安、仪陇)





泰州市(海陵、姜堰、靖江)






徐州市(鼓楼、云龙、沛县、睢宁、邳州、软件园)






北屯市(龙疆、北屯、双渠、丰庆、海川)





德州市(德城、宁津、临邑、平原、夏津、武城)






太原市(小店、迎泽、尖草坪、晋源、阳曲、娄烦、古交、阳曲园区、姚村园区)






通辽市(库伦、奈曼、扎鲁特)






保定市(竞秀、莲池、满城、高阳、容城、涞源、望都、蠡县、顺平、定州、安国、雄安新区、高新区、白沟新城)






梅州市(梅江、大埔、五华、兴宁)




池州市(东至、石台)





襄阳市(襄城、襄州、南漳、谷城、保康、枣阳、宜城、经济开发区)






汕尾市(海丰、陆河)






苏州市(虎丘、相城、吴江、常熟、张家港、昆山、太仓、高新区)






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