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最佳回答

北京房价还有泡沫吗?




北京房价下跌的空间还有多大?






之前,老杨已探讨了全国总体房价泡沫的走势。


接下来,老杨会分几期内容,重点聊聊单个城市,或者


几个城市之间房价泡沫的对比情况。


今天,我们就来聊一聊北京的情况。

房价收入比23倍







咱们先看三个细分指标,第一个指标是房价收入比,这也是国际上通用的衡量房价高低、判断是否存在泡沫的核心指标。








下面这张图展示的是北京房价收入比的年度走势。

2024 年,北京的房价收入比是 23.5 倍,过去两年呈连续下滑态势,而在 2017 年达到最高峰,为 34 倍。

2015 - 2017 这三年间,北京房价涨幅很大。


那为什么 2018 - 2019 年房价降温了呢?

这是因为北京房价在 2017 年 4 月冲高后,在多项重磅政策的连续压制




下,从 2017 年 5 月开始下跌,一直跌到 2019 年才止住跌势。










北京房价收入比的最低值出现在 2014 年,为 19 倍。

房价收入比已经低估了





那么,目前 23.5 倍的水平究竟是高是低?是否存在泡沫呢?









我们不能仅凭感觉判断,需要进行指数化处理。



把 2024 年 23.5 倍的数值与过去多年北京房价收入比的中位数对比,从图中可以看出,2024 年的指数是 -50,低于过去十多年的历史平均水平;




2023 年的数值不高不低




,正好处于均值水平;

2016 - 2022 年,指数为正值,表明这期间北京房价收入比偏高,房价被高估;












2011 - 2015 年,指数为负值,说明当时房价水平偏低。






总体而言,当前北京的房价收入比已经不存在泡沫。







住宅



租金收益率1.6%

接下来看第二个指标 —— 租金收益率,也叫


租售比








过去十多年,北京租金收益率最高是在 2012



年,达到 2.7%。








之后呈震荡式下滑,到 2017 年一季度,也就是房价最高的时候,租售比探底至 1.4%。






在随后的两年里,随着北京房价下跌,租售比有所回升,之后便处于震荡状态。









今年一季度,北京的租金收益率是 1.6%,与 2011 - 2015 年相比还是偏低的,但数值也在 2017 年以来的平均值左右。




同样,我们对租售比进行指数化处理,从图中可知,2016 年以来北京的租售比指数为负值。








指数为负意味着租售比偏低,也就是说相比房价水平,租金水平有点偏高。




今年一季度北京的租售比指数是 -84,从租金收益率这个指标来看,北京的房价还是相对偏高的。

房价周期波动指数已弱于2015年





再来看第三个细分指标,这是老杨独创的指标。









根据房地产短周期理论,在房价周期性波动中探究规律,我将其命名为房价周期波动指数。








自去年 10 月份以来,房价波动指数进入负值区间。


负值区间意味着在房价周期波动中,房价处于低估状态。





也就是说,连续半年北京的房价已经进入低估区间。



今年 3 月份,该指数为 -54。






而上一轮北京房价低谷期的最低值出现在 2015 年 4 月,当时房价周期波动指数为 -47 。



从图中可以看到,在 2015 年下半年到 2024 年 9 月的绝大部分时间里,北京的房价周期波动指数都是正值,表明房价处于高估状态。

高估的顶峰出现在 2017 年 4 月,也就是前面提到的北京房价涨势




最凶猛的时候。




房价低估程度小于2015年初


前后

最后,我们把前面提到的三个细分指标按照不同权重进行综合测算,得出




最终的北京房价泡沫指数。





该指数从去年 9 月份开始进入负值区间,今年 3 月份为 -26 。








负值程度小于 2014 年四季度到 2015 年上半年,当时北京楼市非常低迷,房价被低估。




很多朋友可能不太记得了,有些朋友在 2014 - 2015 年可能还没开始关注楼市,那时市场一片惨淡。

房地产市场呈周期性波动。






多经历几次楼市的低谷期,就不会认为房价会一直下跌;




多经历几次楼市的繁荣期,也就知道房价不会永远上涨。

北京作为一线城市、首都,目前房价处于超跌状态,下跌空间已经很小。




展望未来一到两年,北京楼市肯定会见底反弹,房价也必然会转跌为涨。

如果是自住需求,现在其实不用过于担心。






舟山市(普陀、岱山)






邵阳市(双清、大祥、新邵、洞口、绥宁、城步、武冈)





黄山市(屯溪、黄山、徽州、黟县、祁门)





鹤壁市(鹤山、山城、淇县)




银川市(兴庆、贺兰、灵武、经济开发区)





廊坊市(安次、广阳、香河、大城、文安、三河)





张家界市(永定、武陵源、桑植)




龙岩市(新罗、上杭、武平、连城、漳平)





绍兴市(越城、嵊州)






十堰市(茅箭、张湾、郧阳、竹溪、丹江口)




金华市(婺城、武义、磐安、兰溪、义乌、东阳)




伊春市(乌翠、嘉荫、汤旺、丰林、大箐山)






德阳市(中江、广汉、什邡)






丹东市(振安、宽甸、东港)






太原市(迎泽、杏花岭、尖草坪、阳曲、娄烦、古交、阳曲园区、姚村园区)




衡阳市(石鼓、蒸湘、南岳、衡南、衡东、祁东、耒阳、高新区、综合保税区)





崇左市(扶绥、宁明、大新、天等)





资阳市(雁江、安岳)






商丘市(梁园、睢阳、民权、柘城、夏邑、永城)




中卫市(中宁、海原)




大同市(新荣、平城、云州、阳高、天镇、广灵、浑源、左云)






常州市(天宁、钟楼、武进、高新区)




丽江市(玉龙、永胜、华坪、宁蒗)





东方市(大田镇、感城镇、板桥镇、四更镇、新龙镇、天安乡、江边乡)





抚顺市(东洲、望花、顺城、新宾、清原)





荆门市(东宝、沙洋、钟祥)






铜仁市(碧江、万山、玉屏、石阡、德江、沿河、松桃)





宿州市(砀山、萧县、灵璧、经济开发区)




酒泉市(肃州、金塔、瓜州、肃北、阿克塞)





新竹市(香山)





开封市(龙亭、顺河、禹王台、杞县、通许)




衡水市(桃城、枣强、安平、经济开发区、滨湖新区)






海口市(琼山、江东新区)




眉山市(东坡、仁寿、洪雅、青神)





通辽市(科尔沁、科左后旗、开鲁、库伦、奈曼、扎鲁特)






淮安市(淮安、洪泽、经济开发区)






六安市(金安、叶集、霍邱、舒城、金寨)






梅州市(梅江、五华、平远、兴宁)






北屯市(天骄、北屯、双渠、丰庆)





滁州市(南谯、来安、定远、天长、明光)





榆林市(榆阳、横山、定边、绥德、吴堡、子洲、神木)




郑州市(中原、二七、中牟、巩义、荥阳、新密、登封、高新开发区、航空港区)




阜阳市(颍东、颍泉、太和、阜南、颍上、界首、苏滁产业园)




昭通市(昭阳、巧家、盐津、大关、永善、绥江、彝良、水富)






北京市(东城、西城、海淀、门头沟、房山、通州、顺义、昌平、大兴、怀柔、密云、延庆)






德州市(德城、陵城、庆云、临邑、齐河、平原、乐陵)






白城市(洮北、镇赉、通榆、大安)




大连市(旅顺口、长海、瓦房店、高新区、金普新区)





上饶市(广丰、广信、余干、鄱阳、万年、婺源、德兴)






长春市(南关、宽城、二道、榆树、长春新区、兴隆综合保税区)





新余市(分宜)




平顶山市(卫东、宝丰、叶县、舞钢、新城区)





昆明市(五华、官渡、呈贡、富民、石林、滇中新区)





雅安市(雨城、名山、石棉、天全、芦山)






石家庄市(桥西、井陉矿区、裕华、鹿泉、井陉、正定、行唐、赞皇、元氏、赵县、晋州、新乐、高新区、经济开发区)




来宾市(武宣、金秀、合山)





牡丹江市(东安、阳明、林口、绥芬河、海林、穆棱)






徐州市(鼓楼、贾汪、泉山、铜山、新沂、高新区、软件园)





镇江市(京口、润州、丹阳、扬中、句容)






那曲市(色尼、嘉黎、比如、申扎、索县、巴青、双湖)





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