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北京房价还有泡沫吗?







北京房价下跌的空间还有多大?






之前,老杨已探讨了全国总体房价泡沫的走势。











接下来,老杨会分几期内容,重点聊聊单个城市,或者几个城市之间房价泡沫的对比情况。






今天,我们就来聊一聊北京的情况。


房价收入比23倍





咱们先看三个细分指标,第一个指标是房价收入比,这也是国际上通用的衡量房价高低、判断是否存在泡沫的核心指标。









下面这张图展示的是北京房价收入比的年度




走势。







2024 年,北京的房价收入比是 23.5 倍,过去两年呈连续下滑态势,而在 2017 年达到最高峰,为 34 倍。

2015 - 2017 这三年间,北京房价涨幅很大。





那为什么 2018 - 2019 年房价降温了呢?

这是因为北京房价在 2017 年 4 月冲高后,在多项重磅政策的连续压制下,从 2017 年 5 月开始下跌,一直跌到 2019 年才止住跌势。






北京房价收入比的最低值出现在 2014 年,为 19 倍。

房价收入比已经低估了



那么




,目前 23.5 倍的水平究竟是高是低?是否存在泡沫呢?

我们不能仅凭感觉判断,需要进行指数化处理。







把 2024 年 23.5 倍的数值与过去多年北京房价收入比的中位数对比,从图中可以看出,2024 年的指数是 -50,低于过去十多年的历史平均水平;

2023 年的数值不高不低


,正好处于均值水平;

2016 - 2022 年,指数为正值,表明这期间北京房价收入比偏高,房价被高估;

2011 - 2015 年,指数为负值,说明当时房价水平偏低。








总体而言,当前北京的房价收入比已经不存在泡沫。


住宅




租金收益率1.6%











接下来看第二个指标 —— 租金收益率,也叫





租售比










过去十多年,北京租金收益率最高是在 2012




年,达到 2.7%。




之后呈震荡式下滑,到 2017 年一季度,也就是房价最高的时候,租售比探底至 1.4%。





在随后的两年里,随着北京房价下跌,租售比有所回升,之后便处于震荡状态。







今年一季度,北京的租金收益率是 1.6%,与 2011 - 2015 年相比还是偏低的,但数值也在 2017 年以来的平均值左右。


同样,我们对租售比进行指数化处理,从图中可知,2016 年以来北京的租售比指数为负值。




指数为负意味着租售比偏低,也就是说相比房价水平,租金水平有点偏高。





今年一季度北京的租售比指数是 -84,从租金收益率这个指标来看,北京的房价还是相对偏高的。










房价周期波动指数已弱于2015年









再来看第三个细分指标,这是老杨独创的指标。



根据房地产短周期理论,在房价周期性波动中探究规律,我将其命名为房价周期波动指数。








自去年 10 月份以来,房价波动指数进入负值区间。









负值区间意味着在房价周期波动中,房价处于低估状态。





也就是说,连续半年北京的房价已经进入低估区间。







今年 3 月份,该指数为 -54。



而上一轮北京房价低谷期的最低值出现在 2015 年 4 月,当时房价周期波动指数为 -47 。

从图中可以看到,在 2015 年下半年到 2024 年 9 月的绝大部分时间里,北京的房价周期波动指数都是正值,表明房价处于高估状态。




高估的顶峰出现在 2017 年 4 月,也就是前面提到的北京房价涨势


最凶猛的时候。

房价低估程度小于2015年初



前后










最后,我们把前面提到的三个细分指标按照不同权重进行综合测算,得出



最终的北京房价泡沫指数。

该指数从去年 9 月份开始进入负值区间,今年 3 月份为 -26 。







负值程度小于 2014 年四季度到 2015 年上半年,当时北京楼市非常低迷,房价被低估。







很多朋友可能不太记得了,有些朋友在 2014 - 2015 年可能还没开始关注楼市,那时市场一片惨淡。







房地产市场呈周期性波动。





多经历几次楼市的低谷期,就不会认为房价会一直下跌;





多经历几次楼市的繁荣期,也就知道房价不会永远上涨。

北京作为一线城市、首都,目前房价处于超跌状态,下跌空间已经很小。

展望未来一到两年,北京楼市肯定会见底反弹,房价也必然会转跌为涨。







如果是自住需求,现在其实不用过于担心。






开封市(鼓楼、通许、尉氏、经济开发区)





汕尾市(海丰、陆河、陆丰)





泸州市(江阳、泸县、合江)





青岛市(市北、李沧、即墨、莱西、西海岸新区、高新区)




资阳市(安岳)






亳州市(涡阳、利辛)






石嘴山市(大武口、惠农、经济开发区)





枣庄市(市中、薛城、山亭、滕州)






武威市(民勤、天祝)





绍兴市(越城、上虞、新昌、嵊州)




鞍山市(铁东、立山、千山、台安)






深圳市(罗湖、盐田、坪山、光明、大鹏新区)






马鞍山市(花山、雨山、博望、含山)




中山市(石岐、西区、南区、南头、阜沙、小榄、东升、古镇、横栏、三角、南朗、港口、神湾)





昌都市(江达、贡觉、丁青、察雅、芒康、洛隆)






北海市(海城、铁山港、合浦、高新区)





琼海市(嘉积镇、万泉镇、石壁镇、博鳌镇、阳江镇、龙江镇、塔洋镇、长坡镇、大路镇、东红农场、南俸农场、彬村山华侨农场)




德阳市(旌阳、罗江、中江、绵竹)





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南平市(松溪、政和、邵武、武夷山、建瓯)




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运城市(万荣、闻喜、垣曲、夏县、永济、河津)




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