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最佳回答

北京房价还有泡沫吗?


北京房价下跌的空间还有多大?


之前,老杨已探讨了全国总体房价泡沫的走势。








接下来,老杨会分几期内容,重点聊聊单个城市,或者



几个城市之间房价泡沫的对比情况。



今天,我们就来聊一聊北京的情况。






房价收入比23倍






咱们先看三个细分指标,第一个指标是房价收入比,这也是国际上通用的衡量房价高低、判断是否存在泡沫的核心指标。





下面这张图展示的是北京房价收入比的年度走势。













2024 年,北京的房价收入比是 23.5 倍,过去两年呈连续下滑态势,而在 2017 年达到最高峰,为 34 倍。








2015 - 2017 这三年间,北京房价涨幅很大。

那为什么 2018 - 2019 年房价降温了呢?

这是因为北京房价在 2017 年 4 月冲高后,在多项重磅政策的连续压制


下,从 2017 年 5 月开始下跌,一直跌到 2019 年才止住跌势。







北京房价收入比的最低值出现在 2014 年,为 19 倍。









房价收入比已经低估了






那么



,目前 23.5 倍的水平究竟是高是低?是否存在泡沫呢?



我们不能仅凭感觉判断,需要进行指数化处理。

把 2024 年 23.5 倍的数值与过去多年北京房价收入比的中位数对比,从图中可以看出,2024 年的指数是 -50,低于过去十多年的历史平均水平;











2023 年的数值不高不低



,正好处于均值水平;








2016 - 2022 年,指数为正值,表明这期间北京房价收入比偏高,房价被高估;

2011 - 2015 年,指数为负值,说明当时房价水平偏低。


总体而言,当前北京的房价收入比已经不存在泡沫。








住宅




租金收益率1.6%








接下来看第二个指标 —— 租金收益率,也叫

租售比


















过去十多年,北京租金收益率最高是在 2012 年,达到 2.7%。






之后呈震荡式下滑,到 2017 年一季度,也就是房价最高的时候,租售比探底至 1.4%。

在随后的两年里,随着北京房价下跌,租售比有所回升,之后便处于震荡状态。






今年一季度,北京的租金收益率是 1.6%,与 2011 - 2015 年相比还是偏低的,但数值也在 2017 年以来的平均值左右。






同样,我们对租售比进行指数化处理,从图中可知,2016 年以来北京的租售比指数为负值。









指数为负意味着租售比偏低,也就是说相比房价水平,租金水平有点偏高。










今年一季度北京的租售比指数是 -84,从租金收益率这个指标来看,北京的房价还是相对偏高的。


房价周期波动指数已弱于2015年

再来看第三个细分指标,这是老杨独创的指标。

根据房地产短周期理论,在房价周期性波动中探究规律,我将其命名为房价周期波动指数。




自去年 10 月份以来,房价波动指数进入负值区间。







负值区间意味着在房价周期波动中,房价处于低估状态。





也就是说,连续半年北京的房价已经进入低估区间。



今年 3 月份,该指数为 -54。



而上一轮北京房价低谷期的最低值出现在 2015 年 4 月,当时房价周期波动指数为 -47 。

从图中可以看到,在 2015 年下半年到 2024 年 9 月的绝大部分时间里,北京的房价周期波动指数都是正值,表明房价处于高估状态。




高估的顶峰出现在 2017 年 4 月,也就是前面提到的北京房价涨势




最凶猛的时候。


房价低估程度小于2015年初


前后


最后,我们把前面提到的三个细分指标按照不同权重进行综合测算,得出




最终的北京房价泡沫指数。


该指数从去年 9 月份开始进入负值区间,今年 3 月份为 -26 。




负值程度小于 2014 年四季度到 2015 年上半年,当时北京楼市非常低迷,房价被低估。

很多朋友可能不太记得了,有些朋友在 2014 - 2015 年可能还没开始关注楼市,那时市场一片惨淡。





房地产市场呈周期性波动。




多经历几次楼市的低谷期,就不会认为房价会一直下跌;







多经历几次楼市的繁荣期,也就知道房价不会永远上涨。



北京作为一线城市、首都,目前房价处于超跌状态,下跌空间已经很小。







展望未来一到两年,北京楼市肯定会见底反弹,房价也必然会转跌为涨。





如果是自住需求,现在其实不用过于担心。









蚌埠市(龙子湖、五河、固镇)






贵阳市(南明、云岩、观山湖、开阳)






沧州市(新华、沧县、东光、海兴、南皮、吴桥、孟村、泊头、任丘、黄骅、河间、渤海新区、临港开发区)




惠州市(博罗、龙门、大亚湾)





三门峡市(湖滨、陕州、渑池)






唐山市(路北、古冶、开平、丰润、乐亭、迁西、遵化、迁安、汉沽管理区)





德阳市(旌阳、广汉)




扬州市(邗江、宝应、仪征)




平顶山市(石龙、叶县、汝州、高新区)





自贡市(贡井、沿滩、荣县、高新区)




阿拉尔市(幸福路、金银川路、青松路、新井子、甘泉、沙河、双城、梨花、花桥、塔南、幸福、金杨)






铜陵市(铜官、郊区、枞阳)






湖州市(南浔、德清、长兴、安吉)





双河市(双桥、石峪)





阳泉市(城区、矿区、郊区、平定)





泉州市(鲤城、洛江、泉港、惠安、永春、德化、金门、石狮、晋江、经济开发区、高新区)





汉中市(汉台、城固、洋县、略阳)




来宾市(兴宾、象州、武宣、合山)





呼伦贝尔市(海拉尔、扎赉诺尔、阿荣旗、莫旗、鄂伦春、新右旗、牙克石、扎兰屯、额尔古纳、根河)





上饶市(铅山、弋阳、余干、婺源、德兴)




孝感市(孝昌、大悟、云梦、应城、安陆)






湘潭市(雨湖、湘乡、韶山、高新区)





池州市(贵池、青阳)




潮州市(饶平)




德州市(德城、陵城、庆云、临邑、齐河、平原、夏津)




贺州市(八步、昭平、钟山)





石嘴山市(大武口、惠农)





衡水市(桃城、冀州、枣强、武邑、武强、饶阳、故城、经济开发区、滨湖新区)





咸阳市(渭城、三原、泾阳、长武、淳化)




丹东市(元宝、振安、宽甸、东港)





南宁市(兴宁、青秀、良庆、邕宁、隆安、上林、宾阳)





新竹市(东区、北区)





广元市(昭化、朝天、旺苍、剑阁、苍溪)





资阳市(安岳、乐至)






盘锦市(双台子、兴隆台、大洼)





台中市(东区、西区、西屯、北屯、大甲、潭子、石冈、大安、大肚、龙井、雾峰、太平、大里)






重庆市(万州、大渡口、北碚、南川、武隆、丰都、垫江、忠县、云阳、奉节、巫山、石柱、高新区、璧山高新区)






文昌市(文城镇、蓬莱镇、会文镇、东路镇、潭牛镇、文教镇、昌洒镇、锦山镇、铺前镇、公坡镇、南阳农场、罗豆农场)





固原市(原州、西吉、隆德、泾源)





延安市(延川、志丹、甘泉、富县、黄陵、子长)





铜仁市(碧江、万山、印江、德江、松桃)





双鸭山市(尖山、四方台、宝山、友谊、宝清、饶河)




达州市(通川、开江、大竹、万源)




金华市(婺城、浦江、磐安、兰溪、东阳、永康)






信阳市(平桥、罗山、商城、淮滨)




吴忠市(利通、红寺堡)






长治市(上党、屯留、黎城、长子)






杭州市(上城、拱墅、萧山、桐庐、建德、高新区)






郴州市(北湖、苏仙、宜章、汝城)






马鞍山市(雨山、当涂)





赣州市(章贡、南康、信丰、大余、崇义、安远、定南、全南、于都、石城、章康新区)





天津市(河东、河西、河北、津南、静海、滨海高新区)






中卫市(海原)





白银市(平川、靖远、会宁、景泰)






商洛市(洛南、商南、山阳、镇安)





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