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最佳回答

北京房价还有泡沫吗?





北京房价下跌的空间还有多大?



之前,老杨已探讨了全国总体房价泡沫的走势。




接下来,老杨会分几期内容,重点聊聊单个城市,或者


几个城市之间房价泡沫的对比情况。











今天,我们就来聊一聊北京的情况。






房价收入比23倍

咱们先看三个细分指标,第一个指标是房价收入比,这也是国际上通用的衡量房价高低、判断是否存在泡沫的核心指标。





下面这张图展示的是北京房价收入比的年度



走势。





2024 年,北京的房价收入比是 23.5 倍,过去两年呈连续下滑态势,而在 2017 年达到最高峰,为 34 倍。

2015 - 2017 这三年间,北京房价涨幅很大。





那为什么 2018 - 2019 年房价降温了呢?

这是因为北京房价在 2017 年 4 月冲高后,在多项重磅政策的连续压制下,从 2017 年 5 月开始下跌,一直跌到 2019 年才止住跌势。

北京房价收入比的最低值出现在 2014 年,为 19 倍。










房价收入比已经低估了

那么




,目前 23.5 倍的水平究竟是高是低?是否存在泡沫呢?

我们不能仅凭感觉判断,需要进行指数化处理。







把 2024 年 23.5 倍的数值与过去多年北京房价收入比的中位数对比,从图中可以看出,2024 年的指数是 -50,低于过去十多年的历史平均水平;











2023 年的数值不高不低



,正好处于均值水平;


2016 - 2022 年,指数为正值,表明这期间北京房价收入比偏高,房价被高估;

2011 - 2015 年,指数为负值,说明当时房价水平偏低。





总体而言,当前北京的房价收入比已经不存在泡沫。



住宅



租金收益率1.6%






接下来看第二个指标 —— 租金收益率,也叫

租售比






过去十多年,北京租金收益率最高是在 2012



年,达到 2.7%。



之后呈震荡式下滑,到 2017 年一季度,也就是房价最高的时候,租售比探底至 1.4%。






在随后的两年里,随着北京房价下跌,租售比有所回升,之后便处于震荡状态。




今年一季度,北京的租金收益率是 1.6%,与 2011 - 2015 年相比还是偏低的,但数值也在 2017 年以来的平均值左右。





同样,我们对租售比进行指数化处理,从图中可知,2016 年以来北京的租售比指数为负值。






指数为负意味着租售比偏低,也就是说相比房价水平,租金水平有点偏高。



今年一季度北京的租售比指数是 -84,从租金收益率这个指标来看,北京的房价还是相对偏高的。



房价周期波动指数已弱于2015年





再来看第三个细分指标,这是老杨独创的指标。









根据房地产短周期理论,在房价周期性波动中探究规律,我将其命名为房价周期波动指数。




自去年 10 月份以来,房价波动指数进入负值区间。









负值区间意味着在房价周期波动中,房价处于低估状态。




也就是说,连续半年北京的房价已经进入低估区间。












今年 3 月份,该指数为 -54。








而上一轮北京房价低谷期的最低值出现在 2015 年 4 月,当时房价周期波动指数为 -47 。







从图中可以看到,在 2015 年下半年到 2024 年 9 月的绝大部分时间里,北京的房价周期波动指数都是正值,表明房价处于高估状态。

高估的顶峰出现在 2017 年 4 月,也就是前面提到的北京房价涨势最凶猛的时候。

房价低估程度小于2015年初



前后



最后,我们把前面提到的三个细分指标按照不同权重进行综合测算,得出



最终的北京房价泡沫指数。













该指数从去年 9 月份开始进入负值区间,今年 3 月份为 -26 。

负值程度小于 2014 年四季度到 2015 年上半年,当时北京楼市非常低迷,房价被低估。











很多朋友可能不太记得了,有些朋友在 2014 - 2015 年可能还没开始关注楼市,那时市场一片惨淡。




房地产市场呈周期性波动。









多经历几次楼市的低谷期,就不会认为房价会一直下跌;





多经历几次楼市的繁荣期,也就知道房价不会永远上涨。











北京作为一线城市、首都,目前房价处于超跌状态,下跌空间已经很小。

展望未来一到两年,北京楼市肯定会见底反弹,房价也必然会转跌为涨。

如果是自住需求,现在其实不用过于担心。






葫芦岛市(连山、龙港、绥中、兴城)





吐鲁番市(鄯善、托克逊)






三明市(三元、清流、泰宁、建宁)




吉安市(吉州、吉安、永丰、泰和、万安、永新、井冈山)





盐城市(盐都、响水、滨海、阜宁)




兰州市(七里河、西固、安宁、红古、永登、兰州新区、高新区、经济开发区)




云浮市(云安、新兴)





益阳市(资阳、南县、安化)






攀枝花市(西区、仁和、米易、盐边)






上海市(黄浦、杨浦、闵行、宝山、嘉定、浦东、松江、青浦、张江高新区、紫竹高新区、漕河泾开发区)




宿州市(埇桥、砀山、萧县、泗县、宿马现代产业园)





衡水市(枣强、武强、饶阳、故城、景县、阜城、滨湖新区)






佛山市(南海、三水、高明)





来宾市(武宣、合山)






北海市(海城、银海、铁山港、高新区)






温州市(瓯海、平阳、苍南、文成、泰顺、瑞安、龙港)





张家口市(桥东、桥西、沽源、尚义、蔚县、怀安、怀来、涿鹿、察北管理区、塞北管理区)




潜江市(园林、广华、杨市、泽口、泰丰、高场、高石碑镇、总口管理区、运粮湖管理区、经济开发区)




绥化市(北林、明水、绥棱、安达、肇东)






信阳市(平桥、罗山、光山、商城、息县)





德阳市(罗江、绵竹)






唐山市(路南、路北、丰南、曹妃甸、滦南、迁西、迁安、滦州、高新区、芦台开发区、海港经济开发区)






聊城市(东昌府、阳谷、东阿、高唐)






新余市(分宜)





德州市(陵城、庆云、临邑、乐陵)





郴州市(北湖、苏仙、宜章、永兴、临武、桂东、安仁、资兴)




绵阳市(涪城、游仙、三台、平武、经开区)




鞍山市(铁东、铁西、立山、岫岩、海城)






新竹市(北区、香山)




本溪市(明山、南芬)




漯河市(源汇、郾城、召陵、舞阳)





韶关市(武江、浈江、曲江、始兴、乳源、南雄)





重庆市(万州、涪陵、北碚、黔江、长寿、铜梁、潼南、梁平、武隆、城口、云阳、奉节、石柱、秀山、彭水、两江新区、高新区、璧山高新区)





长治市(潞州、上党、屯留、襄垣、平顺、黎城、壶关、长子)






吕梁市(离石、兴县、临县、石楼、方山、中阳、交口、孝义、汾阳)




商丘市(梁园、睢阳、睢县、虞城、夏邑)




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通化市(东昌、二道江、辉南、集安)






钦州市(灵山、浦北)




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宜春市(上高、铜鼓、丰城、高安)






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洛阳市(老城、洛龙、新安、栾川、嵩县、宜阳、伊川、偃师、洛阳新区、高新区)






安庆市(迎江、大观、怀宁、桐城、潜山)




乐山市(市中、五通桥、犍为、井研、夹江、沐川、峨边、马边)




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湖州市(南浔、安吉)




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