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最佳回答

北京房价还有泡沫吗?




北京房价下跌的空间还有多大?











之前,老杨已探讨了全国总体房价泡沫的走势。

接下来,老杨会分几期内容,重点聊聊单个城市,或者




几个城市之间房价泡沫的对比情况。










今天,我们就来聊一聊北京的情况。











房价收入比23倍








咱们先看三个细分指标,第一个指标是房价收入比,这也是国际上通用的衡量房价高低、判断是否存在泡沫的核心指标。


下面这张图展示的是北京房价收入比的年度




走势。



2024 年,北京的房价收入比是 23.5 倍,过去两年呈连续下滑态势,而在 2017 年达到最高峰,为 34 倍。




2015 - 2017 这三年间,北京房价涨幅很大。

那为什么 2018 - 2019 年房价降温了呢?




这是因为北京房价在 2017 年 4 月冲高后,在多项重磅政策的连续压制下,从 2017 年 5 月开始下跌,一直跌到 2019 年才止住跌势。

北京房价收入比的最低值出现在 2014 年,为 19 倍。






房价收入比已经低估了

那么,目前 23.5 倍的水平究竟是高是低?是否存在泡沫呢?

我们不能仅凭感觉判断,需要进行指数化处理。












把 2024 年 23.5 倍的数值与过去多年北京房价收入比的中位数对比,从图中可以看出,2024 年的指数是 -50,低于过去十多年的历史平均水平;







2023 年的数值不高不低,正好处于均值水平;





2016 - 2022 年,指数为正值,表明这期间北京房价收入比偏高,房价被高估;




2011 - 2015 年,指数为负值,说明当时房价水平偏低。




总体而言,当前北京的房价收入比已经不存在泡沫。









住宅


租金收益率1.6%









接下来看第二个指标 —— 租金收益率,也叫


租售比









过去十多年,北京租金收益率最高是在 2012




年,达到 2.7%。


之后呈震荡式下滑,到 2017 年一季度,也就是房价最高的时候,租售比探底至 1.4%。



在随后的两年里,随着北京房价下跌,租售比有所回升,之后便处于震荡状态。









今年一季度,北京的租金收益率是 1.6%,与 2011 - 2015 年相比还是偏低的,但数值也在 2017 年以来的平均值左右。





同样,我们对租售比进行指数化处理,从图中可知,2016 年以来北京的租售比指数为负值。









指数为负意味着租售比偏低,也就是说相比房价水平,租金水平有点偏高。



今年一季度北京的租售比指数是 -84,从租金收益率这个指标来看,北京的房价还是相对偏高的。

房价周期波动指数已弱于2015年



再来看第三个细分指标,这是老杨独创的指标。












根据房地产短周期理论,在房价周期性波动中探究规律,我将其命名为房价周期波动指数。








自去年 10 月份以来,房价波动指数进入负值区间。









负值区间意味着在房价周期波动中,房价处于低估状态。

也就是说,连续半年北京的房价已经进入低估区间。




今年 3 月份,该指数为 -54。





而上一轮北京房价低谷期的最低值出现在 2015 年 4 月,当时房价周期波动指数为 -47 。


从图中可以看到,在 2015 年下半年到 2024 年 9 月的绝大部分时间里,北京的房价周期波动指数都是正值,表明房价处于高估状态。






高估的顶峰出现在 2017 年 4 月,也就是前面提到的北京房价涨势



最凶猛的时候。










房价低估程度小于2015年初前后






最后,我们把前面提到的三个细分指标按照不同权重进行综合测算,得出



最终的北京房价泡沫指数。









该指数从去年 9 月份开始进入负值区间,今年 3 月份为 -26 。





负值程度小于 2014 年四季度到 2015 年上半年,当时北京楼市非常低迷,房价被低估。










很多朋友可能不太记得了,有些朋友在 2014 - 2015 年可能还没开始关注楼市,那时市场一片惨淡。




房地产市场呈周期性波动。

多经历几次楼市的低谷期,就不会认为房价会一直下跌;

多经历几次楼市的繁荣期,也就知道房价不会永远上涨。







北京作为一线城市、首都,目前房价处于超跌状态,下跌空间已经很小。







展望未来一到两年,北京楼市肯定会见底反弹,房价也必然会转跌为涨。








如果是自住需求,现在其实不用过于担心。


巴彦淖尔市(临河、磴口、乌前旗、乌中旗、杭锦后旗)




滨州市(滨城、惠民、阳信、邹平)




十堰市(茅箭、张湾、竹山、竹溪、房县)




衢州市(衢江、常山、江山)





双鸭山市(四方台、宝山、宝清)





临沂市(河东、费县、平邑、临沭)




随州市(曾都、广水)





濮阳市(清丰、南乐、范县、濮阳)





苏州市(吴中、姑苏、吴江、昆山、太仓、苏州园区)





绥化市(北林、望奎、兰西、庆安、绥棱、安达、海伦)





吉林市(昌邑、龙潭、船营、蛟河、桦甸、舒兰、高新区)





温州市(龙湾、瓯海、洞头、永嘉、苍南、文成、泰顺、龙港)





黄石市(下陆、铁山、阳新)






许昌市(鄢陵、禹州、长葛)




克拉玛依市(独山子、克拉玛依、白碱滩)






贺州市(八步、昭平、富川)






汕尾市(城区、海丰)






广元市(昭化、朝天、青川、剑阁、苍溪)




达州市(通川、大竹、万源)






牡丹江市(东安、西安、林口、绥芬河、海林、宁安、东宁)




齐齐哈尔市(昂昂溪、梅里斯、依安、克东、拜泉、讷河)






莆田市(城厢、涵江、秀屿、仙游)






广安市(广安、武胜)




丹东市(振安、东港、凤城)





双河市(双桥、石峪、博河、八十五团)






日喀则市(南木林、江孜、昂仁、白朗、定结、仲巴、亚东、吉隆、聂拉木、萨嘎)






茂名市(茂南、电白、高州、化州)




宜昌市(西陵、伍家岗、远安、宜都、宜昌新区)




新星市(黄田农场)




新北市(板桥、三重、中和、新庄、树林、汐止、瑞芳、五股、泰山、林口、坪林、八里、金山、乌来)






天水市(清水、秦安、甘谷、武山)






儋州市(三都、南丰、大成、东成、中和、排浦、西联农场、八一农场、西华农场、西庆农场、龙山农场)





宝鸡市(岐山、扶风、麟游、凤县、太白、高新区)




菏泽市(牡丹、定陶、曹县、单县、巨野、郓城、东明)






安阳市(文峰、龙安、安阳、滑县、内黄、林州、安阳新区)




三门峡市(湖滨、渑池、卢氏)





郴州市(北湖、桂阳、永兴、桂东)




宜宾市(翠屏、长宁、珙县、筠连)




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洛阳市(老城、瀍河、孟津、新安、嵩县、偃师、洛阳新区)




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郑州市(二七、惠济、中牟、巩义、郑东新区、高新开发区)




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景德镇市(珠山、浮梁)





鄂州市(梁子湖)




娄底市(冷水江、涟源)





济南市(历下、长清、章丘、莱芜、平阴、商河、高新区)




石家庄市(桥西、新华、裕华、鹿泉、正定、行唐、灵寿、高邑、深泽、赞皇、无极、赵县、辛集)





昌都市(卡若、江达、贡觉、类乌齐、丁青、八宿、左贡、芒康)






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沈阳市(和平、沈河、大东、铁西、苏家屯、浑南区、辽中、高新区)




防城港市(港口、东兴)




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