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北京房价还有泡沫吗?

北京房价下跌的空间还有多大?


之前,老杨已探讨了全国总体房价泡沫的走势。





接下来,老杨会分几期内容,重点聊聊单个城市,或者几个城市之间房价泡沫的对比情况。








今天,我们就来聊一聊北京的情况。


房价收入比23倍







咱们先看三个细分指标,第一个指标是房价收入比,这也是国际上通用的衡量房价高低、判断是否存在泡沫的核心指标。

下面这张图展示的是北京房价收入比的年度



走势。





2024 年,北京的房价收入比是 23.5 倍,过去两年呈连续下滑态势,而在 2017 年达到最高峰,为 34 倍。











2015 - 2017 这三年间,北京房价涨幅很大。

那为什么 2018 - 2019 年房价降温了呢?







这是因为北京房价在 2017 年 4 月冲高后,在多项重磅政策的连续压制



下,从 2017 年 5 月开始下跌,一直跌到 2019 年才止住跌势。


北京房价收入比的最低值出现在 2014 年,为 19 倍。

房价收入比已经低估了

那么,目前 23.5 倍的水平究竟是高是低?是否存在泡沫呢?






我们不能仅凭感觉判断,需要进行指数化处理。








把 2024 年 23.5 倍的数值与过去多年北京房价收入比的中位数对比,从图中可以看出,2024 年的指数是 -50,低于过去十多年的历史平均水平;





2023 年的数值不高不低



,正好处于均值水平;

2016 - 2022 年,指数为正值,表明这期间北京房价收入比偏高,房价被高估;





2011 - 2015 年,指数为负值,说明当时房价水平偏低。

总体而言,当前北京的房价收入比已经不存在泡沫。

住宅




租金收益率1.6%












接下来看第二个指标 —— 租金收益率,也叫

租售比





过去十多年,北京租金收益率最高是在 2012 年,达到 2.7%。




之后呈震荡式下滑,到 2017 年一季度,也就是房价最高的时候,租售比探底至 1.4%。





在随后的两年里,随着北京房价下跌,租售比有所回升,之后便处于震荡状态。




今年一季度,北京的租金收益率是 1.6%,与 2011 - 2015 年相比还是偏低的,但数值也在 2017 年以来的平均值左右。

同样,我们对租售比进行指数化处理,从图中可知,2016 年以来北京的租售比指数为负值。











指数为负意味着租售比偏低,也就是说相比房价水平,租金水平有点偏高。



今年一季度北京的租售比指数是 -84,从租金收益率这个指标来看,北京的房价还是相对偏高的。








房价周期波动指数已弱于2015年

再来看第三个细分指标,这是老杨独创的指标。








根据房地产短周期理论,在房价周期性波动中探究规律,我将其命名为房价周期波动指数。





自去年 10 月份以来,房价波动指数进入负值区间。






负值区间意味着在房价周期波动中,房价处于低估状态。






也就是说,连续半年北京的房价已经进入低估区间。




今年 3 月份,该指数为 -54。

而上一轮北京房价低谷期的最低值出现在 2015 年 4 月,当时房价周期波动指数为 -47 。

从图中可以看到,在 2015 年下半年到 2024 年 9 月的绝大部分时间里,北京的房价周期波动指数都是正值,表明房价处于高估状态。






高估的顶峰出现在 2017 年 4 月,也就是前面提到的北京房价涨势



最凶猛的时候。





房价低估程度小于2015年初前后





最后,我们把前面提到的三个细分指标按照不同权重进行综合测算,得出




最终的北京房价泡沫指数。

该指数从去年 9 月份开始进入负值区间,今年 3 月份为 -26 。




负值程度小于 2014 年四季度到 2015 年上半年,当时北京楼市非常低迷,房价被低估。








很多朋友可能不太记得了,有些朋友在 2014 - 2015 年可能还没开始关注楼市,那时市场一片惨淡。





房地产市场呈周期性波动。







多经历几次楼市的低谷期,就不会认为房价会一直下跌;













多经历几次楼市的繁荣期,也就知道房价不会永远上涨。








北京作为一线城市、首都,目前房价处于超跌状态,下跌空间已经很小。





展望未来一到两年,北京楼市肯定会见底反弹,房价也必然会转跌为涨。

如果是自住需求,现在其实不用过于担心。







洛阳市(西工、涧西、新安、栾川、嵩县、汝阳、宜阳、洛宁、伊川、洛阳新区、高新区)





宁波市(海曙、北仑、鄞州、象山、宁海、慈溪、高新区)






玉林市(福绵、容县、陆川、北流、玉东)




烟台市(芝罘、福山、牟平、莱阳、栖霞、海阳、经济开发区)





开封市(龙亭、顺河、祥符、杞县、尉氏、兰考、经济开发区)




宿州市(萧县、灵璧、泗县、经济开发区、宿马现代产业园)






汕头市(金平、潮南、澄海、高新区)






揭阳市(惠来、普宁)




常德市(安乡、汉寿、临澧、桃源、石门、津市)






淄博市(博山、临淄、周村、高新区)




淮北市(烈山、濉溪)





达州市(通川、达川、宣汉、开江、万源)






泰安市(岱岳、新泰、肥城)





通化市(东昌、梅河口、集安)




丽江市(古城、玉龙、华坪、宁蒗)





南充市(嘉陵、南部、仪陇、阆中)




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南昌市(东湖、西湖、青云谱、南昌、经济开发区、小蓝开发区、赣江新区)






儋州市(大成、新州、光村、东成、中和、兰洋、排浦、海头、白马井、西联农场、西华农场、西庆农场、西流农场、新盈农场、龙山农场、红岭农场、洋浦)






湛江市(赤坎、麻章、遂溪、廉江)




兰州市(七里河、安宁、榆中、兰州新区、经济开发区)






六盘水市(钟山、六枝、水城)





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天津市(河东、河北、红桥、东丽、西青、津南、北辰、静海、滨海高新区)





镇江市(京口、丹阳、扬中、句容、镇江新区、丹徒新区)






南平市(延平、建阳、浦城、松溪、武夷山)






珠海市(斗门、经济开发区)




东营市(垦利、利津、农业高新区)




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台州市(天台、仙居、临海、玉环)




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黄山市(屯溪、黄山、徽州、休宁、祁门)





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宿迁市(宿豫、泗阳、泗洪、高新区)




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新闻结尾 湖南省2025年全国劳动模范和先进工作者座谈会召开,周农出席并讲话
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