4月28日，北京朝阳黄杉木店、孙河组合地块以底价126亿元成交，成交住宅楼面价5.45万/平方米。与之前市场预期的火热截然不同

，虽然有4家房企及联合体报名，但是只有一家主体报价。最终，由中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体以126亿元底价摘得。

作为朝青板块近十年唯一新增宅地，该地块虽然具有稀缺性，但体量大、总价高，而且捆绑出让的孙河商业体与住宅要一起施工一起交付，对于开发商的资金流、建设进度、多业态协同能力等都有一定的考验。不过，业内人士认为，在“好房子”规划政策的驱动下，其产品值得期待。

考验开发商：体量大、总价高、商业住宅一起交付

今天成交的地块是北京朝阳又一“巨无霸”组合地块，具体名称为“北京市朝阳区平房乡黄杉木店平房区城中村改造项目2107-01、02、03地块、孙河组团土地储备项目2902-73地块R2二类居住用地、A334托幼用地、B4综合性商业金融服务业用地。”

北京链家研究院分析师岳微认为，平房乡黄杉木店地块由于

其体量大、总价高和稀缺性等特点，成为2025年北京市朝阳区第二轮供地中颇受关注的一宗地块。

从技术指标来看，该地块与孙河2902-73商业金融地块捆绑出让，形成总用地规模14.83公顷、地上建筑规模28.27万平方米的出让组合，起始价高达126亿元。其中，黄杉木店地块总用地面积达8.96公顷，规划地上建筑面积22.40万平方米，由3宗地块组成，其中01、03地块为居住用地，容积率均是2.6，限高80米；02地块为托幼用地。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，黄杉木店01、03地块原本限高60米，地块整体打包后改为80米，意味着楼层更高，空间舒适度更好。但黄杉木店地块捆绑了孙河2902-73商服地块，而且商业与住宅要一起施工一起交付，对于开发商的资金流、建设进度、多业态协同能力等都有一定的考验。

据悉，此次共有4家房企及联合体报名，包括保利发展、

招商蛇口

、

中海地产

，以及中建智地+金茂+越秀+朝阳城发组成的联合体。由此可见，参与的企业均为国企、央企。但是只有一家竞买

主体出价，并最终由其以底价获得。

据北京市规划和自然资源委员会网站显示，竞得人为北京兴鼎房地产开发有限公司（中建智地与朝阳城发合资公司）、广州越秀华城房地产开发有限公司（越秀）、北京方兴亦城置业有限公司（金茂），即中建智地+越秀+金茂+朝阳城发组合的联合体。

在合硕机构首席分析师郭毅看来，今天参与拿地的几家房企实力雄厚，而且一直持续深耕北京。在联合体中有朝阳城发参与，因此联合体摘得的可能性大大提升了。作为朝阳的区属国企，有了朝阳城发参与，项目前期开发以及后续与政府对接过程会更加高效，将明显推进项目的开发进程。

值得注意的是，本次土拍在竞拍规则上也优化了竞得人成立项目公司的相关要求

。将原本“竞得人为联合体或非北京市企业的，应在出让宗地所在区（县）成立一家能够独立承担责任的项目公司”优化为“竞得人为联合体的，应成立能够独立承担责任的项目公司”。

对此，岳微表示，竞拍规则优化后，不再区分竞得人是否为北京市企业，也不再限制项目公司成立数量与注册地点，使得开发商参与竞拍的主体更具灵活性，也为联合体的组成提供了更大的空间，这也有利于开发企业对大规模地块的成本测算、开发设计

，该地块最终也是由联合体竞得。

朝青近十年唯一新增宅地

“黄杉木店地块是所属朝青区域近十年唯一新增的住宅地块，具有稀缺性和独特的市场价值。”张凯表示，项目南临朝阳北路，东边是平房公园，北侧为京城森林公园，西侧约800米是朝阳大悦城，距离地铁青年路站直线距离约900米。

该地块西北方向是北京“一代”豪宅星河湾，二手房挂牌价约9.5万元/平方米，周边与星河湾同期以及之后建成的楼盘包括润枫水尚、华纺易城、国美第一城等。其中，华纺易城二手房挂牌价在7.2万元/平方米，国美第一城二手房挂牌价为5.6万元/平方米。

张凯表示，朝青—平房板块发展较早，有较多老公房和经济适用房，人流量较大，交通拥堵问题比较严重，城市界面相对杂乱。

值得关注的是，地块西南侧是加油站，东侧50

米处有一条高压线，03地块边缘还有四个高压线塔。

黄杉木店地块东侧3公里处是今年2月保利和金茂联合体以87.3亿元拿下的三间房组合地块，褡裢坡0006地块为保利开发，0007地块为金茂操盘，两地块成交楼面价5.16万元/平方米。相比之下，“黄杉木店地块素质略优一些，更靠近中心城区，有望实现更高的售价预期。”张凯如是说。

“拿地联合体中的几家房企均具有高端住宅开发的特长，黄杉木店地块未来若能集各家房企之所长，再结合朝阳城开作为‘地主’的地利优势，其市场前景值得期待。”郭毅说。

据郭毅分析，20年前，北京东部高端居住区以大面积改善型产品为主，并拥有星河湾等标志性豪宅。黄杉木店地块规划建筑面积达22万平方米，体量罕见，便于开发商结合北京东部区域的居住需求，打造差异化产品线，满足不同类型改善家庭的购房需求。此外，朝青具备成熟的高端居住氛围，能充分满足东部家庭对优质生活配套的需求。在当前“好房子”规划政策放宽的背景下，该区域有望为东部市场打造更高品质、更具生活价值的高端改善项目。

岳微也认为，基于地块自身条件和周边市场的情况，该地块更适宜打造面向品质居住类改善需求的产品，不仅能吸引朝阳区域内的换房置业客户，也同样会是临近的东城区、通州区、顺义区换房置业客户的优选

之一。项目或许还能延续星河湾的标杆效应，成为北京市场上新时期“好房子”的代表作。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 穆祥桐

哈密市（巴里坤）

上饶市（铅山、横峰、弋阳、鄱阳）

芜湖市（镜湖、鸠江、繁昌、无为、城东新区）

海口市（龙华、琼山、江东新区）

宜春市（袁州、万载、铜鼓、丰城、樟树、高安）

武汉市（江汉、汉阳、武昌、蔡甸、黄陂、新洲、经济技术开发区）

呼伦贝尔市（陈旗、新左旗、满洲里、扎兰屯、根河）

周口市（川汇、淮阳、西华、沈丘、太康、项城、经济开发区）

榆林市（横山、府谷、定边、绥德、子洲、神木）

陇南市（武都、成县、文县、康县）

昭通市（大关、永善、绥江、彝良、威信、水富）

云浮市（新兴、郁南、罗定）

阳泉市（城区、矿区、盂县）

南宁市（兴宁、江南、邕宁、武鸣、马山、宾阳、埌东）

鞍山市（铁西、立山、千山、岫岩、海城、高新区）

孝感市（孝昌、应城、安陆）

随州市（曾都、广水）

黄山市（屯溪、黄山、歙县、休宁）

朝阳市（双塔、建平、北票）

昌都市（卡若、江达、贡觉、八宿、边坝）

贵港市（港南、平南）

长沙市（岳麓、开福、雨花、长沙、宁乡）

儋州市（三都、那大、光村、王五、排浦、木棠、白马井、西培农场、西联农场、西庆农场、西流农场）

平凉市（崆峒、泾川、崇信、庄浪、静宁）

吉林市（龙潭、船营、永吉、蛟河、磐石）

安庆市（大观、宜秀、太湖、宿松、望江、岳西、桐城）

毕节市（七星关、大方、金沙、纳雍、威宁、赫章）

盘锦市（大洼、盘山）

保定市（清苑、徐水、定兴、唐县、高阳、涞源、安新、易县、蠡县、顺平、博野、涿州、定州、雄安新区、白沟新城）

玉溪市（红塔、江川、通海、易门、峨山、元江）

丽江市（古城、永胜、华坪、宁蒗）

河池市（金城江、宜州、南丹、天峨、都安）

平顶山市（鲁山、郏县、汝州、新城区）

鄂尔多斯市（康巴什、杭锦旗、伊金霍洛）

昆玉市（老兵、昆泉、昆牧、二二四团）

五家渠市（军垦路、青湖路、梧桐）

阿拉尔市（幸福路、南口、金银川、永宁、双城、梨花、昌安、金杨、十五团、新开岭）

石河子市（新城、红山、老街、北泉）

自贡市（自流井、贡井、沿滩、荣县、富顺）

汉中市（南郑、城固、洋县、勉县、宁强、略阳、留坝、佛坪）

濮阳市（华龙、台前、濮阳）

武威市（凉州、民勤）

沈阳市（铁西、浑南区、于洪、辽中、康平、法库、高新区）

无锡市（锡山、惠山、新吴、江阴、宜兴）

苏州市（虎丘、吴中、相城、吴江、张家港、太仓、苏州园区、高新区）

忻州市（代县、繁峙、静乐、神池、五寨、河曲、保德、偏关、原平）

吴忠市（利通、红寺堡、盐池、同心）

百色市（右江、德保、凌云、乐业）

宜宾市（长宁、珙县、筠连、兴文、屏山）

呼和浩特市（回民、玉泉、赛罕、土左旗、武川、金海工业园区、经济开发区）

成都市（锦江、武侯、成华、龙泉驿、青白江、新都、新津、金堂、蒲江、彭州、邛崃、崇州、简阳、天府新区、高新西区）

赣州市（南康、信丰、上犹、崇义、安远、宁都、于都、寻乌、瑞金、章康新区）

资阳市（雁江、乐至）

黄冈市（红安、浠水、蕲春、黄梅、麻城、武穴）

咸阳市（杨陵、渭城、三原、永寿、长武、旬邑、高新区）

济源市（济水街道、五龙口镇、承留镇、坡头镇、大峪镇、王屋镇）

驻马店市（驿城、泌阳、汝南、遂平、新蔡）

安康市（汉阴、石泉、宁陕、紫阳、岚皋、平利、白河）

曲靖市（麒麟、师宗、富源、宣威）

临沂市（河东、郯城、沂水、费县、蒙阴、临沭）