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北京房价还有泡沫吗?






北京房价下跌的空间还有多大?

之前,老杨已探讨了全国总体房价泡沫的走势。

接下来,老杨会分几期内容,重点聊聊单个城市,或者



几个城市之间房价泡沫的对比情况。


今天,我们就来聊一聊北京的情况。





房价收入比23倍



咱们先看三个细分指标,第一个指标是房价收入比,这也是国际上通用的衡量房价高低、判断是否存在泡沫的核心指标。




下面这张图展示的是北京房价收入比的年度走势。












2024 年,北京的房价收入比是 23.5 倍,过去两年呈连续下滑态势,而在 2017 年达到最高峰,为 34 倍。


2015 - 2017 这三年间,北京房价涨幅很大。








那为什么 2018 - 2019 年房价降温了呢?


这是因为北京房价在 2017 年 4 月冲高后,在多项重磅政策的连续压制下,从 2017 年 5 月开始下跌,一直跌到 2019 年才止住跌势。






北京房价收入比的最低值出现在 2014 年,为 19 倍。





房价收入比已经低估了







那么



,目前 23.5 倍的水平究竟是高是低?是否存在泡沫呢?

我们不能仅凭感觉判断,需要进行指数化处理。




把 2024 年 23.5 倍的数值与过去多年北京房价收入比的中位数对比,从图中可以看出,2024 年的指数是 -50,低于过去十多年的历史平均水平;

2023 年的数值不高不低



,正好处于均值水平;






2016 - 2022 年,指数为正值,表明这期间北京房价收入比偏高,房价被高估;





2011 - 2015 年,指数为负值,说明当时房价水平偏低。




总体而言,当前北京的房价收入比已经不存在泡沫。

住宅


租金收益率1.6%

接下来看第二个指标 —— 租金收益率,也叫

租售比





过去十多年,北京租金收益率最高是在 2012



年,达到 2.7%。

之后呈震荡式下滑,到 2017 年一季度,也就是房价最高的时候,租售比探底至 1.4%。



在随后的两年里,随着北京房价下跌,租售比有所回升,之后便处于震荡状态。

今年一季度,北京的租金收益率是 1.6%,与 2011 - 2015 年相比还是偏低的,但数值也在 2017 年以来的平均值左右。

同样,我们对租售比进行指数化处理,从图中可知,2016 年以来北京的租售比指数为负值。









指数为负意味着租售比偏低,也就是说相比房价水平,租金水平有点偏高。

今年一季度北京的租售比指数是 -84,从租金收益率这个指标来看,北京的房价还是相对偏高的。






房价周期波动指数已弱于2015年







再来看第三个细分指标,这是老杨独创的指标。







根据房地产短周期理论,在房价周期性波动中探究规律,我将其命名为房价周期波动指数。








自去年 10 月份以来,房价波动指数进入负值区间。

负值区间意味着在房价周期波动中,房价处于低估状态。







也就是说,连续半年北京的房价已经进入低估区间。



今年 3 月份,该指数为 -54。





而上一轮北京房价低谷期的最低值出现在 2015 年 4 月,当时房价周期波动指数为 -47 。

从图中可以看到,在 2015 年下半年到 2024 年 9 月的绝大部分时间里,北京的房价周期波动指数都是正值,表明房价处于高估状态。








高估的顶峰出现在 2017 年 4 月,也就是前面提到的北京房价涨势



最凶猛的时候。






房价低估程度小于2015年初




前后







最后,我们把前面提到的三个细分指标按照不同权重进行综合测算,得出



最终的北京房价泡沫指数。








该指数从去年 9 月份开始进入负值区间,今年 3 月份为 -26 。

负值程度小于 2014 年四季度到 2015 年上半年,当时北京楼市非常低迷,房价被低估。



很多朋友可能不太记得了,有些朋友在 2014 - 2015 年可能还没开始关注楼市,那时市场一片惨淡。









房地产市场呈周期性波动。








多经历几次楼市的低谷期,就不会认为房价会一直下跌;





多经历几次楼市的繁荣期,也就知道房价不会永远上涨。

北京作为一线城市、首都,目前房价处于超跌状态,下跌空间已经很小。

展望未来一到两年,北京楼市肯定会见底反弹,房价也必然会转跌为涨。






如果是自住需求,现在其实不用过于担心。




西宁市(城中、湟中、大通、湟源)





六盘水市(六枝、水城、盘州)






潮州市(湘桥)






松原市(前郭尔罗斯、扶余)





新乡市(牧野、新乡、封丘、辉县)





图木舒克市(锦绣、永安坝、草湖、龙口、永安、河东、海安、夏河、兴安、嘉和)






泉州市(鲤城、洛江、永春、德化、石狮、晋江、南安、台商投资区、高新区、综合保税区)





咸阳市(秦都、杨陵、渭城、礼泉、旬邑、淳化、兴平、彬州)






河池市(金城江、宜州、南丹、天峨、东兰、环江、巴马、大化)






丽水市(莲都、青田、缙云、云和、龙泉)





陇南市(文县、康县、西和、礼县、徽县、两当)






新竹市(香山)




贵港市(港北、港南、桂平)






铁门关市(迎宾、河畔、金山、开泽)




成都市(锦江、青羊、金牛、成华、青白江、温江、双流、新津、金堂、都江堰、邛崃、崇州、天府新区)





昆玉市(老兵、昆牧、二二四团)




蚌埠市(龙子湖、淮上、怀远、五河、固镇、高新区)





淄博市(淄川、张店、临淄、沂源、高新区)





太原市(迎泽、尖草坪、万柏林、晋源、阳曲园区、汾东园区、姚村园区)






佳木斯市(前进、东风、郊区、桦川、同江、富锦)





普洱市(思茅、景谷、镇沅、江城、孟连、澜沧)




莆田市(城厢、涵江、荔城、秀屿)





邢台市(任泽、南和、临城、柏乡、隆尧、宁晋、广宗、威县、清河、南宫)





宜宾市(翠屏、长宁、珙县、筠连)




嘉义市(东区、西区)




遂宁市(安居、射洪)




榆林市(靖边、定边、佳县、清涧、子洲)





三亚市(海棠、吉阳)






鹤岗市(向阳、工农、南山、东山、兴山)





可克达拉市(榆树庄、六十六团、长丰)






胡杨河市(一三零团)






安顺市(西秀、普定、关岭、紫云)






铜陵市(铜官、义安、郊区)





上饶市(信州、铅山、横峰、弋阳、万年、婺源)




台北市(信义、中山、中正、文山、内湖、士林、北投)




宁德市(霞浦、屏南、周宁、柘荣、福安、福鼎、东侨开发区)




中山市(南区、南头、小榄、东升、横栏、民众、大涌、板芙)





朔州市(朔城、平鲁、应县)





上海市(黄浦、徐汇、长宁、普陀、虹口、杨浦、嘉定、浦东、松江、青浦、崇明、张江高新区)




吴忠市(红寺堡、盐池、青铜峡)






百色市(田阳、那坡、乐业、田林、西林、平果)






新星市(红星四场)





衡阳市(珠晖、石鼓、南岳、衡阳、衡南、衡山、衡东、祁东、耒阳、高新区)




沈阳市(大东、苏家屯、沈北、辽中、康平、高新区)






庆阳市(庆城、正宁、宁县、镇原)





基隆市(中正、暖暖、仁爱、信义)





赣州市(章贡、南康、崇义、安远、定南、于都、兴国、会昌、石城)






景德镇市(昌江、浮梁、乐平)




泰安市(岱岳、东平、新泰、肥城)




周口市(川汇、淮阳、西华、商水、沈丘、郸城、太康、项城)





无锡市(锡山、惠山、梁溪、新吴、宜兴)






漳州市(芗城、云霄、诏安、长泰、东山、南靖、华安、龙海)




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衢州市(衢江、常山)




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