北京房价还有泡沫吗？

北京房价下跌的空间还有多大？

之前，老杨已探讨了全国总体房价泡沫的走势。

接下来，老杨会分几期内容，重点聊聊单个城市，或者

几个城市之间房价泡沫的对比情况。

今天，我们就来聊一聊北京的情况。

房价收入比23倍

咱们先看三个细分指标，第一个指标是房价收入比，这也是国际上通用的衡量房价高低、判断是否存在泡沫的核心指标。

下面这张图展示的是北京房价收入比的年度

走势。

2024 年，北京的房价收入比是 23.5 倍，过去两年呈连续下滑态势，而在 2017 年达到最高峰，为 34 倍。

2015 - 2017 这三年间，北京房价涨幅很大。

那为什么 2018 - 2019 年房价降温了呢？

这是因为北京房价在 2017 年 4 月冲高后，在多项重磅政策的连续压制

下，从 2017 年 5 月开始下跌，一直跌到 2019 年才止住跌势。

北京房价收入比的最低值出现在 2014 年，为 19 倍。

房价收入比已经低估了

那么

，目前 23.5 倍的水平究竟是高是低？是否存在泡沫呢？

我们不能仅凭感觉判断，需要进行指数化处理。

把 2024 年 23.5 倍的数值与过去多年北京房价收入比的中位数对比，从图中可以看出，2024 年的指数是 -50，低于过去十多年的历史平均水平；

2023 年的数值不高不低

，正好处于均值水平；

2016 - 2022 年，指数为正值，表明这期间北京房价收入比偏高，房价被高估；

2011 - 2015 年，指数为负值，说明当时房价水平偏低。

总体而言，当前北京的房价收入比已经不存在泡沫。

住宅

租金收益率1.6%

接下来看第二个指标 —— 租金收益率，也叫

租售比

。

过去十多年，北京租金收益率最高是在 2012

年，达到 2.7%。

之后呈震荡式下滑，到 2017 年一季度，也就是房价最高的时候，租售比探底至 1.4%。

在随后的两年里，随着北京房价下跌，租售比有所回升，之后便处于震荡状态。

今年一季度，北京的租金收益率是 1.6%，与 2011 - 2015 年相比还是偏低的，但数值也在 2017 年以来的平均值左右。

同样，我们对租售比进行指数化处理，从图中可知，2016 年以来北京的租售比指数为负值。

指数为负意味着租售比偏低，也就是说相比房价水平，租金水平有点偏高。

今年一季度北京的租售比指数是 -84，从租金收益率这个指标来看，北京的房价还是相对偏高的。

房价周期波动指数已弱于2015年

再来看第三个细分指标，这是老杨独创的指标。

根据房地产短周期理论，在房价周期性波动中探究规律，我将其命名为房价周期波动指数。

自去年 10 月份以来，房价波动指数进入负值区间。

负值区间意味着在房价周期波动中，房价处于低估状态。

也就是说，连续半年北京的房价已经进入低估区间。

今年 3 月份，该指数为 -54。

而上一轮北京房价低谷期的最低值出现在 2015 年 4 月，当时房价周期波动指数为 -47 。

从图中可以看到，在 2015 年下半年到 2024 年 9 月的绝大部分时间里，北京的房价周期波动指数都是正值，表明房价处于高估状态。

高估的顶峰出现在 2017 年 4 月，也就是前面提到的北京房价涨势

最凶猛的时候。

房价低估程度小于2015年初前后

最后，我们把前面提到的三个细分指标按照不同权重进行综合测算，得出

最终的北京房价泡沫指数。

该指数从去年 9 月份开始进入负值区间，今年 3 月份为 -26 。

负值程度小于 2014 年四季度到 2015 年上半年，当时北京楼市非常低迷，房价被低估。

很多朋友可能不太记得了，有些朋友在 2014 - 2015 年可能还没开始关注楼市，那时市场一片惨淡。

房地产市场呈周期性波动。

多经历几次楼市的低谷期，就不会认为房价会一直下跌；

多经历几次楼市的繁荣期，也就知道房价不会永远上涨。

北京作为一线城市、首都，目前房价处于超跌状态，下跌空间已经很小。

展望未来一到两年，北京楼市肯定会见底反弹，房价也必然会转跌为涨。

如果是自住需求，现在其实不用过于担心。

通辽市（科尔沁、科左中旗、科左后旗、开鲁、扎鲁特、霍林郭勒）

辽源市（龙山、东辽）

开封市（顺河、祥符、杞县、通许、兰考、经济开发区）

黄山市（屯溪、徽州、歙县、祁门）

唐山市（古冶、开平、滦南、乐亭、迁西、玉田、遵化、迁安、滦州、高新区）

日喀则市（桑珠孜、南木林、谢通门、白朗、吉隆、萨嘎）

固原市（原州、西吉、泾源）

株洲市（荷塘、石峰、茶陵、炎陵、醴陵）

图木舒克市（锦绣、草湖、龙口、永兴、河东、金胡杨、嘉和）

铁门关市（高桥、天湖、博古其、双丰、金山）

林芝市（工布江达、波密、朗县）

云浮市（云城、新兴、郁南、罗定）

湖州市（德清、长兴）

七台河市（桃山、勃利）

舟山市（普陀、岱山、嵊泗）

衢州市（衢江、龙游）

安庆市（迎江、大观、太湖、宿松、望江、岳西、潜山）

池州市（东至、石台、青阳）

哈密市（伊州、伊吾）

钦州市（钦南、灵山、浦北）

玉溪市（江川、通海、易门、新平、元江）

泰安市（岱岳、宁阳、新泰、肥城）

珠海市（香洲、斗门）

渭南市（临渭、合阳、澄城、富平、华阴）

贵港市（港北、港南、覃塘、平南）

鞍山市（铁东、立山、千山、海城）

新北市（板桥、三重、中和、新店、树林、莺歌、汐止、土城、芦洲、林口、坪林、三芝、石门、八里、贡寮、金山、万里、乌来）

临汾市（尧都、翼城、襄汾、古县、安泽、吉县、大宁、永和、蒲县、侯马）

南京市（玄武、建邺、鼓楼、浦口、栖霞、江宁、六合、溧水、江北新区）

广安市（前锋、武胜、邻水、华蓥）

镇江市（润州、扬中、镇江新区、丹徒新区）

许昌市（襄城、禹州）

武威市（民勤、古浪、天祝）

汕头市（潮阳、潮南、澄海）

景德镇市（昌江、珠山、乐平）

温州市（龙湾、文成、瑞安、乐清）

咸阳市（秦都、杨陵、渭城、乾县、礼泉、长武、旬邑、淳化、兴平）

周口市（淮阳、西华、沈丘、鹿邑、经济开发区）

承德市（双桥、承德、兴隆、丰宁、宽城、围场、平泉）

运城市（盐湖、万荣、稷山、新绛、垣曲、平陆、河津）

张家口市（桥西、宣化、万全、康保、蔚县、怀安、怀来、赤城）

黄石市（黄石港、下陆、铁山、大冶）

惠州市（惠城、惠东）

乌海市（海勃湾、乌达）

赤峰市（红山、松山、左旗、翁旗、喀旗）

大连市（中山、西岗、甘井子、旅顺口、金州、高新区）

廊坊市（永清、大城、文安、大厂、霸州、三河）

忻州市（忻府、定襄、代县、繁峙、五寨、岢岚、河曲、保德、偏关、原平）

吕梁市（离石、交城、兴县、临县、岚县、交口、汾阳）

鄂尔多斯市（东胜、达拉特、准格尔、伊金霍洛）

大同市（天镇、广灵、左云、经济开发区）

莆田市（城厢、涵江、荔城、秀屿）

乌鲁木齐市（天山、沙依巴克、头屯河、米东、乌鲁木齐、经济开发区、高新区）

江门市（蓬江、新会、台山、恩平）

呼和浩特市（玉泉、赛罕、和林格尔、清水河、武川、金海工业园区）

焦作市（山阳、修武、武陟、沁阳）

海口市（龙华、琼山、美兰）

潍坊市（坊子、奎文、诸城、高密、昌邑）

沧州市（运河、沧县、东光、盐山、肃宁、南皮、吴桥、泊头、黄骅、河间、渤海新区、高新区、临港开发区）

昆明市（五华、晋宁、富民、禄劝、安宁、滇中新区、高新区）