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最佳回答

北京房价还有泡沫吗?






北京房价下跌的空间还有多大?








之前,老杨已探讨了全国总体房价泡沫的走势。











接下来,老杨会分几期内容,重点聊聊单个城市,或者


几个城市之间房价泡沫的对比情况。






今天,我们就来聊一聊北京的情况。








房价收入比23倍

咱们先看三个细分指标,第一个指标是房价收入比,这也是国际上通用的衡量房价高低、判断是否存在泡沫的核心指标。





下面这张图展示的是北京房价收入比的年度



走势。

2024 年,北京的房价收入比是 23.5 倍,过去两年呈连续下滑态势,而在 2017 年达到最高峰,为 34 倍。


2015 - 2017 这三年间,北京房价涨幅很大。





那为什么 2018 - 2019 年房价降温了呢?






这是因为北京房价在 2017 年 4 月冲高后,在多项重磅政策的连续压制




下,从 2017 年 5 月开始下跌,一直跌到 2019 年才止住跌势。

北京房价收入比的最低值出现在 2014 年,为 19 倍。



房价收入比已经低估了







那么



,目前 23.5 倍的水平究竟是高是低?是否存在泡沫呢?







我们不能仅凭感觉判断,需要进行指数化处理。



把 2024 年 23.5 倍的数值与过去多年北京房价收入比的中位数对比,从图中可以看出,2024 年的指数是 -50,低于过去十多年的历史平均水平;

2023 年的数值不高不低,正好处于均值水平;







2016 - 2022 年,指数为正值,表明这期间北京房价收入比偏高,房价被高估;










2011 - 2015 年,指数为负值,说明当时房价水平偏低。

总体而言,当前北京的房价收入比已经不存在泡沫。


住宅租金收益率1.6%


接下来看第二个指标 —— 租金收益率,也叫


租售比





过去十多年,北京租金收益率最高是在 2012


年,达到 2.7%。









之后呈震荡式下滑,到 2017 年一季度,也就是房价最高的时候,租售比探底至 1.4%。







在随后的两年里,随着北京房价下跌,租售比有所回升,之后便处于震荡状态。

今年一季度,北京的租金收益率是 1.6%,与 2011 - 2015 年相比还是偏低的,但数值也在 2017 年以来的平均值左右。





同样,我们对租售比进行指数化处理,从图中可知,2016 年以来北京的租售比指数为负值。







指数为负意味着租售比偏低,也就是说相比房价水平,租金水平有点偏高。













今年一季度北京的租售比指数是 -84,从租金收益率这个指标来看,北京的房价还是相对偏高的。

房价周期波动指数已弱于2015年



再来看第三个细分指标,这是老杨独创的指标。




根据房地产短周期理论,在房价周期性波动中探究规律,我将其命名为房价周期波动指数。





自去年 10 月份以来,房价波动指数进入负值区间。



负值区间意味着在房价周期波动中,房价处于低估状态。



也就是说,连续半年北京的房价已经进入低估区间。





今年 3 月份,该指数为 -54。



而上一轮北京房价低谷期的最低值出现在 2015 年 4 月,当时房价周期波动指数为 -47 。




从图中可以看到,在 2015 年下半年到 2024 年 9 月的绝大部分时间里,北京的房价周期波动指数都是正值,表明房价处于高估状态。

高估的顶峰出现在 2017 年 4 月,也就是前面提到的北京房价涨势




最凶猛的时候。

房价低估程度小于2015年初



前后








最后,我们把前面提到的三个细分指标按照不同权重进行综合测算,得出最终的北京房价泡沫指数。

该指数从去年 9 月份开始进入负值区间,今年 3 月份为 -26 。

负值程度小于 2014 年四季度到 2015 年上半年,当时北京楼市非常低迷,房价被低估。



很多朋友可能不太记得了,有些朋友在 2014 - 2015 年可能还没开始关注楼市,那时市场一片惨淡。





房地产市场呈周期性波动。





多经历几次楼市的低谷期,就不会认为房价会一直下跌;








多经历几次楼市的繁荣期,也就知道房价不会永远上涨。







北京作为一线城市、首都,目前房价处于超跌状态,下跌空间已经很小。








展望未来一到两年,北京楼市肯定会见底反弹,房价也必然会转跌为涨。





如果是自住需求,现在其实不用过于担心。









仙桃市(龙华山街道、毛嘴镇、长埫口镇、杨林尾镇、彭场镇、郭河镇、沔城镇、陈场镇、沙湖原种场、五湖渔场)






呼伦贝尔市(海拉尔、扎赉诺尔、莫旗、新左旗、新右旗、满洲里、牙克石、根河)





贺州市(八步、平桂、昭平)




葫芦岛市(龙港、南票、兴城)






南阳市(宛城、南召、方城、内乡、桐柏、邓州)





连云港市(连云、海州、东海、灌云、新海新区、徐圩新区、济技术开发区)





北屯市(天骄、龙疆、丰庆)






吉林市(昌邑、丰满、永吉、蛟河、桦甸、磐石、高新区)






济南市(历下、市中、槐荫、天桥、莱芜)






随州市(随县)




自贡市(自流井、贡井、富顺)






金昌市(金川、永昌)





通化市(东昌、二道江、柳河、梅河口、集安)




襄阳市(樊城、襄州、南漳、老河口)






柳州市(城中、柳南、柳江、柳城、融安、融水、三江、柳东)






苏州市(虎丘、吴中、张家港、太仓、苏州园区、高新区)






阜新市(海州、新邱、细河、阜新、彰武)





宿州市(砀山、灵璧、经济开发区)




茂名市(茂南、化州、信宜)






丹东市(元宝、振兴、凤城)




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乐山市(五通桥、犍为、夹江、沐川、峨边、马边、峨眉山)






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