浦东新区某高端别墅小区的业主们与开发商的前期物业正进行着一场有关物业费的“诉讼战”。

他们指控开发商前期物业

侵占了

高达

2800多万元

的物业费结余，以及

100万元

的小区公共收益。

要知道该小区在

2007年

开盘时，物业费就高达

6元/平，

每个业主仅物业费，一年就要

2万多元，

放到现在看

也是不算低的。

更特殊的是该小区物业，采用的是

酬金制，

而不是大部分小区物业采用的包干制。

那么

法院竟会怎么判呢？

为了夺回这笔巨款，小区业委会将前期物业告上法庭。这场诉讼历经一审、二审，如今又提请上海高院再审。大家肯定好奇，一个小区怎么会冒出这么巨额的物业费争议呢？

记者接到

业主求助，火速赶到位于浦东新区花木地区的这个高端别墅小区。业主们纷纷大倒苦水，说在开发商前期物业 “掌权” 期间，小区环境简直和现在没法比。

业主季先生

无奈地吐槽：

“现在这绿色草坪，

之前几乎就是烂泥地，

寸草不长啊！”

部分业主表示，这个别墅小区占地 15

万平米，坐拥

300 栋别墅

。可在前期物业管理期间，人手严重短缺，清洁人员在落叶清扫作业时使用的是

鼓风机

，导致现场

烟尘弥漫

，噪音更是飙升到

86.4 分贝

。

季先生继续爆料：“南区就一对老夫妻

负责，北区也是，再加上两个管理人员，这就是绿化管理的全部阵容了。保洁那边情况也一样，就这配置，你们说这小区能管好吗？”

业主们介绍，之前给小区提供物业服务的，是开发商指定的

中观物业管理

（上海）有限公司。2007年，小区开盘时，物业费定的是6元一平米，每个业主仅物业费一年就要2万多元。可没过几年，这服务质量就像坐滑梯一样，直线下降。

业主们说，更离谱的是，在小区成立后的 12 年间，这家前期物业在服务期间，

从来没

详细公示过账目

。直到 2019 年，在业主们情绪高涨、诉求越来越多的压力下，才在小区入口处的公告栏里，贴出了

唯一一次

财务报表。

可是这份财务报表引发了居民更大的不满，他们认为前期物业

敷衍了事

，有侵吞私占物业费的嫌疑。

2020年，

小区业委会成立

立马改聘了新物业。

业主们告诉记者，当时，中观物业在离场交接时，拒不交出物业账册，业委会委托律师多次发函，都石沉大海，毫无回应。被逼无奈，业委会只能将小区前期物业告上法庭，要求公开物业费收支明细，返还收取的物业费结余和公共收益。

业主们说，他们之所以要收回物业费结余，因为在他们小区，物业费属于缴纳的小区业主所有，而非物业公司。

原来，绝大多数小区物业管理计费模式采取的是“包干制”，物业费盈余或亏损均由物业公司享有或承担。

然而，涉事小区的物业管理计费模式实行的是

“酬金制”

，收取的物业费包括物业服务支出和酬金2个部分，其中物业服务支出属于交纳的业主所有，由物业服务企业

代管。

也就是说，收取的小区物业服务支出资金

一旦有多余

就需要还给业主。

一审期间，法院指定专业会计事务所，对前期物业 2007 年进驻到 2020 年 12 月离场期间的物业费收支情况，进行全面审计。

根据审计报告，业委会发现前期物业存在大量

不合理支出

，坚决要求对方返还

物业费结余 2808 万元和公共收益 100 万

。

2024 年12月23日，历经一审、二审的漫长等待，法院作出二审判决。法院支持了业委会要求返还100万元公共收益的诉请，不过对于主张的 2808万元物业费结余，只

部分支持

了其中的

404万元

。

这400多万里面包括270余万元

离职补偿金，

20多万

员工餐费、交通费，

以及28万多元的

交际应酬费。

那前物业对这个判决是什么态度呢？记者联系了涉事的中观物业，对方代理人表示，中观物业

认可、尊重二审判决

，他们也会积极履行判决书所确定的义务。

据了解，中观物业在二审判决后，已经支付了判决裁定的全部费用 500 多万元。

但业委会还是不服气，觉得有异议决定向上海市高级人民法院

申请再审。

目前，再审申请已经被受理，这场物业费 “大战”，看来还得继续 “拉扯” 下去，后续进展，我们也会持续关注。

来源：案件聚焦

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