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北京房价还有泡沫吗?












北京房价下跌的空间还有多大?




之前,老杨已探讨了全国总体房价泡沫的走势。


接下来,老杨会分几期内容,重点聊聊单个城市,或者


几个城市之间房价泡沫的对比情况。




今天,我们就来聊一聊北京的情况。





房价收入比23倍








咱们先看三个细分指标,第一个指标是房价收入比,这也是国际上通用的衡量房价高低、判断是否存在泡沫的核心指标。




下面这张图展示的是北京房价收入比的年度走势。






2024 年,北京的房价收入比是 23.5 倍,过去两年呈连续下滑态势,而在 2017 年达到最高峰,为 34 倍。







2015 - 2017 这三年间,北京房价涨幅很大。








那为什么 2018 - 2019 年房价降温了呢?




这是因为北京房价在 2017 年 4 月冲高后,在多项重磅政策的连续压制



下,从 2017 年 5 月开始下跌,一直跌到 2019 年才止住跌势。




北京房价收入比的最低值出现在 2014 年,为 19 倍。






房价收入比已经低估了









那么




,目前 23.5 倍的水平究竟是高是低?是否存在泡沫呢?





我们不能仅凭感觉判断,需要进行指数化处理。



把 2024 年 23.5 倍的数值与过去多年北京房价收入比的中位数对比,从图中可以看出,2024 年的指数是 -50,低于过去十多年的历史平均水平;






2023 年的数值不高不低,正好处于均值水平;




2016 - 2022 年,指数为正值,表明这期间北京房价收入比偏高,房价被高估;










2011 - 2015 年,指数为负值,说明当时房价水平偏低。






总体而言,当前北京的房价收入比已经不存在泡沫。






住宅租金收益率1.6%








接下来看第二个指标 —— 租金收益率,也叫










租售比





过去十多年,北京租金收益率最高是在 2012



年,达到 2.7%。





之后呈震荡式下滑,到 2017 年一季度,也就是房价最高的时候,租售比探底至 1.4%。







在随后的两年里,随着北京房价下跌,租售比有所回升,之后便处于震荡状态。







今年一季度,北京的租金收益率是 1.6%,与 2011 - 2015 年相比还是偏低的,但数值也在 2017 年以来的平均值左右。






同样,我们对租售比进行指数化处理,从图中可知,2016 年以来北京的租售比指数为负值。

指数为负意味着租售比偏低,也就是说相比房价水平,租金水平有点偏高。






今年一季度北京的租售比指数是 -84,从租金收益率这个指标来看,北京的房价还是相对偏高的。





房价周期波动指数已弱于2015年

再来看第三个细分指标,这是老杨独创的指标。

根据房地产短周期理论,在房价周期性波动中探究规律,我将其命名为房价周期波动指数。

自去年 10 月份以来,房价波动指数进入负值区间。

负值区间意味着在房价周期波动中,房价处于低估状态。











也就是说,连续半年北京的房价已经进入低估区间。






今年 3 月份,该指数为 -54。



而上一轮北京房价低谷期的最低值出现在 2015 年 4 月,当时房价周期波动指数为 -47 。

从图中可以看到,在 2015 年下半年到 2024 年 9 月的绝大部分时间里,北京的房价周期波动指数都是正值,表明房价处于高估状态。




高估的顶峰出现在 2017 年 4 月,也就是前面提到的北京房价涨势



最凶猛的时候。


房价低估程度小于2015年初


前后

最后,我们把前面提到的三个细分指标按照不同权重进行综合测算,得出




最终的北京房价泡沫指数。






该指数从去年 9 月份开始进入负值区间,今年 3 月份为 -26 。





负值程度小于 2014 年四季度到 2015 年上半年,当时北京楼市非常低迷,房价被低估。


很多朋友可能不太记得了,有些朋友在 2014 - 2015 年可能还没开始关注楼市,那时市场一片惨淡。

房地产市场呈周期性波动。




多经历几次楼市的低谷期,就不会认为房价会一直下跌;








多经历几次楼市的繁荣期,也就知道房价不会永远上涨。



北京作为一线城市、首都,目前房价处于超跌状态,下跌空间已经很小。

展望未来一到两年,北京楼市肯定会见底反弹,房价也必然会转跌为涨。





如果是自住需求,现在其实不用过于担心。






四平市(铁东、梨树、伊通)




资阳市(安岳、乐至)





鹰潭市(月湖、贵溪)




温州市(鹿城、龙湾、瓯海、洞头、永嘉、泰顺、龙港)




汕头市(龙湖、濠江、潮阳)




呼和浩特市(回民、玉泉、土左旗、托克托、和林格尔、金海工业园区)






大庆市(龙凤、大同、肇州、肇源、高新区)





吴忠市(利通、同心、青铜峡)




三亚市(海棠、吉阳、崖州)






遂宁市(船山、安居、蓬溪、射洪)






可克达拉市(榆树庄、苇湖)






崇左市(江州、宁明、龙州)




邯郸市(邯山、丛台、永年、成安、涉县、磁县、邱县、广平、馆陶、魏县)





常德市(武陵、鼎城、安乡、澧县、桃源、石门)





贵阳市(南明、花溪、乌当、观山湖、开阳、修文、贵安新区、高新区)




高雄市(盐埕、楠梓、三民、新兴、前镇、旗津、小港、凤山、大寮、仁武、鸟松、冈山、田寮、湖内、茄萣、弥陀、旗山、美浓、甲仙、杉林、茂林、桃源)





盘锦市(兴隆台、盘山)





鹤岗市(兴山、萝北、绥滨)





孝感市(大悟、云梦、应城、汉川)




西宁市(城东、城西、湟中、高新区)




铜川市(王益、印台、宜君)





包头市(东河、青山、土右旗)




宿迁市(宿城、泗阳、泗洪、高新区)




临汾市(翼城、吉县、乡宁、隰县、蒲县、侯马、霍州)




晋城市(沁水、阳城、陵川、泽州、高平)





昆明市(五华、盘龙、官渡、西山、呈贡、晋宁、富民、石林、嵩明、安宁、滇中新区)






新北市(板桥、中和、新庄、三峡、淡水、芦洲、五股、泰山、林口、坪林、贡寮、乌来)






鄂尔多斯市(康巴什、准格尔、鄂前旗、乌审旗)





绥化市(北林、望奎、明水、安达、肇东)





儋州市(那大、南丰、雅星、和庆、光村、东成、峨蔓、兰洋、排浦、木棠、西培农场、蓝洋农场、八一农场、西华农场、西庆农场、新盈农场、红岭农场、洋浦)






万宁市(万城镇、龙滚镇、后安镇、北大镇、南桥镇、东岭农场、南林农场、东兴农场、东和农场、新中农场、兴隆华侨农场)





大连市(中山、沙河口、旅顺口、金州、长海、庄河、高新区、经济开发区)




宿州市(泗县、经济开发区、宿马现代产业园)






商丘市(睢阳、睢县、虞城、夏邑、永城)






图木舒克市(锦绣、河东、海安、唐驿、兴安)






本溪市(明山、本溪、桓仁)





西安市(碑林、灞桥、雁塔、临潼、鄠邑、周至、曲江新区)






新余市(渝水)





新竹市(香山)






拉萨市(城关、堆龙德庆、达孜、林周、曲水、墨竹工卡、格尔木藏青工业园区)




吕梁市(文水、交城、临县、柳林、石楼、岚县、方山、中阳)





内江市(市中、威远、资中、隆昌)





淮安市(淮安、清江浦、盱眙)




昆玉市(老兵、昆牧、玉泉、二二四团)






阳泉市(城区、郊区、平定、盂县)




牡丹江市(东安、西安、绥芬河、穆棱、东宁)





郑州市(中原、金水、上街、中牟、巩义、登封)





洛阳市(老城、西工、瀍河、孟津、新安、栾川、宜阳、伊川、洛阳新区、高新区)





通辽市(科尔沁、科左中旗、科左后旗、开鲁、奈曼)






宣城市(宣州、泾县、宁国)




商洛市(丹凤、山阳、柞水)





铜陵市(铜官、义安、郊区)





邢台市(信都、任泽、南和、柏乡、新河、广宗、威县、清河、经济开发区)




营口市(鲅鱼圈、老边、盖州、大石桥)




潮州市(湘桥、饶平)




廊坊市(广阳、固安、香河、大城、文安、大厂、霸州)






钦州市(钦南、钦北、浦北)




泰州市(兴化、靖江)






南通市(通州、崇川、海门、如东、启东、经济技术开发区)




珠海市(香洲、斗门、经济开发区)




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